Круглый стол о деятельности КСК и реформе в сфере управления жилым фондом прошел в Атырау. Тема актуальная и остается на протяжении почти трех десятилетий, с момента запуска реформы ЖКХ в середине и конце 90-х годов.
Обратиться к ней подтолкнули обращения рядовых граждан, которые постоянно сетуют на неэффективную работу КСК, проводимые реформы ЖКХ.
Нескончаемо актуально
– Почему так складываются дела в сфере управления жилищным фондом? Почему в нашем городе, являющемся нефтяной столицей, жители вынуждены жить в жилых домах, чьи подвалы заполнены подземными и сточными водами, с вонючими подъездами, полными комаров? Может, госорганы слабо контролируют данный процесс? Для чего тогда создавали ПТ (простое товарищество) и ОСИ (объединение собственников имущества)? Наверное, чтобы сделать лучше процесс управления жилым фондом в Новом Справедливом Казахстане. Возможно, сегодня предложим какие-то решения для улучшения их работы, – отметила руководитель Атырауского областного филиала ОСДП Нурайнаш Камалова (именно эта партия явилась организатором мероприятия). И в качестве не самого лучшего примера обслуживания жилого фонда рассказала о ситуации вокруг дома по ул. Махамбета, 118 «В». Этот и соседние дома в 2011-2021 годах были выбраны в качестве объектов пилотного проекта по госпрограмме термомодернизации. По условиям заключенного трехстороннего соглашения жильцы оплачивали в течение 10 лет так называемую модернизацию их дома, однако особого эффекта не ощутили. Прошло два года как многие жители, оплатив средства за термомодернизацию, вынуждены были констатировать, что качество их проживания даже упало. Особенно насчет системы канализации, которую во время проведения термомодернизации так и не довели до ума. С каждым годом ситуация только усугубляется, но до этого никому нет дела, кроме жильцов, которые исписали километры бумаг. Ответ от городских властей один: собирайте деньги и делайте сами. Но жильцы оплатили уже более 33 миллионов тенге за никчемно выполненную, фактически пахнущую запахом коррупции, так называемую (язык не поворачивается говорить) термомодернизацию. За это дело прежняя финансовая полиция даже возбуждала уголовное дело в отношении руководителя подрядной организации, которого потом осудили, но жителям от этого легче не стало. Никто потом не доделал то, что было начато той подрядной организацией, правда, ТОО КОЖД (Коммунальное обслуживание жилых домов), как заказчик проекта, все же заставило жильцов оплачивать некачественно выполненную работу, исправно грозя штрафами и судом. Надо признать, людям просто вывернули руки и заставили оплачивать фактически недоделанный ремонт объекта. Прежние покойные руководители ИП «Али», обслуживавшие этот жилой дом, довольно долго не хотели подписывать акты приемки-передачи объекта. Когда же жители говорят о проблеме с канализацией, то им в циничной форме предлагают заняться… повторным капремонтом канализационной системы и первых этажей в подъездах. Мол, это же вы там живете, а значит, плохая канализация – ваших рук дело. Это при том, что жители только-только закончили оплачивать за первую термомодернизацию. ИП «Эвелина», обслуживающий этот дом, на данный момент тоже второй год подряд беспомощно разводит руки.
«На сегодня на первых этажах фасадной части жилого дома со стороны улицы располагаются коммерческие объекты, а в подвале стоит вонь и сточная вода. Чтобы до нее добраться и откачать должным образом, нужно вставить шланг ассенизационной машины, но сделать это невозможно. Потому что владельцы магазинов, салонов, бутиков замуровали и закрыли вентиляционные решетки, систему вентиляции в подвале. Так как со стороны улицы были построены пристройки для расширения объектов бизнеса, то есть фасадная часть оказалась закрытой облицовочными плитами. Но ведь разрешение на это дали в свое время госорганы (архитектура, земельный, ЖКХ, санэпиднадзор). То есть это — зона ответственности акимата города, – пояснила модератор круглого стола. От того, что вентиляционная система в подвале дома была нарушена и даже, можно сказать, разрушена, в подвалах и на первых этажах стоит сырость, а в подъездах начался процесс разрушения стен и фундамента. Просто поражает недопонимание владельцев нежилых коммерческих помещений, «рубящих сук, на котором они сидят», потому что эти объекты бизнеса — на одном фундаменте дома вместе с жильцами.
Не срастается что-то с ОСИ, а КСК возвратили
Советник Ассоциации управляющих сервисных компаний и форм управления ЖКХ города Атырау Гульнар Салихова на вопрос о реформе управления жилым фондом, в том числе по созданию ОСИ и ПТ сообщила, что на сегодня процесс застрял и буксует. В этом году формирование ПТ ограничено жилыми домами до 30 квартир. Теперь согласно новой редакции жилищного законодательства в многоквартирных домах должны быть созданы либо ОСИ, либо КСК, либо они обслуживаются частными ИП и ТОО.
– На мой взгляд, создание ОСИ – это провальный проект. Его невозможно никак реализовать в старом жилом фонде. Для начала его нужно было обкатать и поэкспериментировать с ним в пилотном режиме. Ведь члены кондоминиумов жилых домов не желают переходить в ОСИ, потому что жители привыкли к КСК, хотя последних ругают за то, что они не работают. Но большинство жителей все же просят оставить КСК. Их не устраивает принцип «Один дом – один ОСИ». У меня свое мнение насчет формы ОСИ, которое я довела и до Парламента, и до Правительства: ОСИ рассчитано только на элитные жилые дома или комплексы, где проживают достаточно зажиточные и обеспеченные граждане. В одной пятиэтажке или трехэтажке создать ОСИ невозможно, потому что при нынешнем утвержденном тарифе в 45 тенге за 1 кв. м содержать одну пятиэтажку нереально, это максимум 150 тысяч тенге денежных поступлений в месяц. В городе от силы три-четыре КСК могут обеспечить 100-процентный сбор средств с жильцов. А оставшиеся кооперативы при лучшем раскладе собирают 50 процентов начислений за обслуживание дома. Что же можно сделать на эти деньги? Оплатить по 80 тысяч тенге за работу дворника и сантехника. И всё.
— А содержать на такие средства даже небольшой штат в ОСИ пятиэтажного дома точно не получится, — утверждает Гульнар Сапаргалиевна. По расчетам специалистов Ассоциации КСК, фактический средний тариф на обслуживание жилого дома по Атырау в настоящее время составляет 158 тенге за 1 кв. м, тогда как в Алматы и Астаны он доходит до 250 тенге за квадрат. Как пояснила Г. Салихова, согласно новвоведениям в Законе «О жилищных отношениях» обслуживание жилого фонда разделено на две функции – «управление» и «сервис». По утвержденной правительством страны методике в процентном соотношении сборы от жильцов домов разделяются на функцию «управления», на содержание конторского аппарата в лице председателя КСК, бухгалтера-кассира, юриста, куда должно уходить 30 процентов собранных с жильцов средств, и на «сервис» – 70 процентов. Последнее включает в себя закуп строительных, сантехнических и других материалов, заработную плату слесаря-сантехника, сварщика, электрика, дворника, садовника.
КСК: много вопросов и мало ответов
По Атырау средняя зарплата в КСК равняется примерно 80-90 тысячам тенге. Так что о какой-либо конкурентоспособной заработной плате для работающего персонала в кооперативах собственников квартир говорить не приходится. Высококвалифицированные кадры туда уж точно не придут, предпочтя другие сферы, где их труд оценят дороже. В конечном счете о каком же качестве обслуживания в КСК можно вести речь? По мнению Салиховой, в нынешних условиях слабая работа КСК, помимо вышеназванных объективных факторов, во многом зависит от работы его председателя, его неумения или нежелания наладить труддеятельность, отсутствия менеджмента. Соответственно, жители не платят своевременно за эксплуатационные расходы, уклоняются, не верят своему председателю кондоминиума. Личностный фактор председателя КСК, его профессионально-деловые качества выходят на первый план, раз на сегодня нет больших экономических стимулов и возможностей привлекать высокобюджетных менеджеров в сфере управления жилым фондом, тем более устаревшем, требующем особого внимания и подхода. Второй момент – почему буксует в нашей стране жилищно-коммульная реформа, выступает пассивность самих жильцов. Они не желают участвовать в составе и работе ревизионных комиссий, хотя бы в общих собраниях жильцов. Виноват в этом, скорее всего, менталитет людей, избегающих излишней ответственности. Плюс разочарование бесконечно проводимых реформ ЖКХ и недоверие людей к ним.
На круглом столе прозвучала критика из уст пришедших жителей домов и в адрес ряда КСК в мкр. Привокзальный и Авангард. В принцие, эти проблемы общеизвестны: игнорирование жалоб и просьб жителей, несвоевременное исполнение заявок, низкое качество выполнения работ. И во многом это созвучно тому, о чем говорила Салихова: председатели КСК недобросовестно исполняют возложенные на них служебные обязанности. Если же жители предлагают своих кандидатов, то, как правило, они не находят поддержки «сверху».
Есть вопросы и по обслуживанию новых домов в мкр. Нурсая, где застройщики, не реализовав до конца все квартиры в строящихся домах, толком не обслуживают жителей новостроек, не подметают вовремя дворы и не моют подъезды, не поливают деревья. И жители вынуждены, образно говоря, оплачивать за «воздух» застройщикам в среднем по 15-20 тысяч тенге с каждой квартиры, потому что получают тепло, воду и другие услуги от единых инженерных коммуникаций.
Когда «ничейным» можно быть
Еще одна обсуждавшаяся проблема — отсутствие до сих пор госактов на землю и технических паспортов на жилые дома, построенные еще во времена Советского Союза. Потому что часть домов была на балансе ведомственных жилищно-коммунальных контор советских предприятий и организаций, большинство которых закрылось, а некоторая документация просто утеряна. Как сообщила руководитель отдела областного управления энергетики и ЖКХ в Атырау Гульфайруз Умиргалиева, сейчас имеется 1228 жилых домов, из них только 564 имеют соответствующую документацию. На сегодня подготовлены техпаспорта для 100 жилых домов, на что были выделены бюджетные средства. Эти документы нужны для регистрации кондоминиумов, назначения управляющих компаний и заключения договоров с сервисными предприятиями. А подготовка документации обходится в порядка 180-200 тысяч тенге. Получается, за прошедшие годы в городе многие жилые дома в юридическом плане были ничейными в правовом поле, раз не имели документации, а свыше 300 и вовсе считаются бесхозными. Тем временем работавшие КСК исправно собирали денежки, а акимат считал их законно оформленными. Чудные дела творятся, однако. На круглом столе прозвучала рекомендация — ускорить процесс по оформлению документации на жилые дома. Работа по капле чайной ложки уже никого не устраивает.
Вернись, государство, без тебя тут никак!
Представителям упомянутой партии как парламентской, в качестве предложения было сказано, что раз реформа ЖКХ буксует и не дает должного эффекта, надо принять законодательный акт в Мажилисе Парламента. Он бы дал право местным исполнительным органам заняться непосредственным участием в софинансировании объектов или имущества общего пользования кондоминиумов для их содержания и обслуживания. То есть закладывать в местном бюджете 30-40 процентов от общего объема расходов кондоминиумов или КСК. Потому что практика показала: поднимать тарифы на эксплутационные расходы нереально, так как 158 тенге за 1 кв. м ни один житель не согласится оплачивать. Да и не потянут многие. А значит, в этом деле необходимо прямое участие государства.
Фото Ануара АБИЛГАЗИЕВА
