Как взыскать долги по расходам с собственников квартир и нежилых помещений без обращения в суд

Руководитель юридической компании Сайкен Айсин и нотариус Астаны Гульсум Айтхожина рассказали об алгоритме взыскания задолженности с собственников квартир и нежилых помещений, уклоняющихся от участия в обязательных расходах на содержание общего имущества кондоминиума, сообщает Zakon.kz.

В частности, речь идет о взыскании задолженности посредством совершения нотариусом исполнительной надписи.

Согласно статье 6 Закона РК «О жилищных отношениях», собственники квартир, нежилых помещений осуществляют управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума путем участия на собрании, выбора формы управления объектом кондоминиума, избрания совета дома, а также оплаты расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.

Взыскание задолженности с собственников квартир и нежилых помещений, уклоняющихся от участия в обязательных расходах на содержание общего имущества объекта кондоминиума посредством совершения нотариусом исполнительной надписи, основывается на ряде нормативных актах, в том числе законах «О нотариате» и «О жилищных отношениях».

На практике весь процесс занимает в среднем от одного до трех месяцев, который включает в себя следующие этапы:

• сбор документов для составления заявления нотариусу для совершения исполнительной надписи;
• составление заявления нотариусу и расчет задолженности;
• совершение исполнительной надписи нотариусом;
• подача должником возражения на предъявленные требования;
• погашение задолженности собственником.

Этапы взыскания

1 этап – сбор документов, подтверждающих бесспорность задолженности.

Представители объединения собственников квартир, кооператива собственника квартир, простого товарищества и управляющей компании (ОСИ, КСК, ПТ и УК) для составления заявления нотариусу должны иметь следующие документы:

• оригинал и копию устава ОСИ (КСК, ПТ и УК);
• справка о государственной регистрации ОСИ (КСК, ПТ и УК);
• оригинал и копию протокола об избрании председателя;
• оригинал и копию протокола ОСИ (КСК, ПТ и УК) об утверждении тарифа;
• акт сверки или выписка из ЕРЦ (оригиналы, заверенные подписью председателя ОСИ (КСК, ПТ и УК) и бухгалтера (при наличии);
• ИИН, мобильный номер телефона и иная контактная информация должника (при наличии).

2 этап – составление и подача заявления нотариусу с расчетом задолженности.

В обязанности нотариуса не входит составление заявления и расчет задолженности, поэтому представители ОСИ (КСК, ПТ и УК) должны самостоятельно составить заявления нотариусу или обратиться за помощью к юристам.

При этом необходимо учесть, что при расчете задолженности необходимо учитывать, что задолженность собственника квартиры, нежилого помещения, кладовой и паркинга образовавшаяся за последние 3 месяца до обращения к нотариусу не подлежит взысканию.

К примеру, в случае наличия задолженности за октябрь 2023 года, обращаться за взысканием за данный отчетный период можно только в феврале 2024 года. Таким образом, предоставляя должнику три месяца на добровольное погашение задолженности без обращения к досудебному взысканию задолженности посредством нотариуса.

Услуги нотариуса по совершению исполнительной надписи оплачиваются на момент подачи заявления и включают в себя непосредственно сами нотариальные услуги за совершение исполнительной надписи, тариф является фиксированным и составляет 1 МРП (3692 тенге в 2024 году), а также почтовые расходы по доставке уведомления должнику.

3 этап – совершение исполнительной надписи нотариусом и уведомление должника о совершенной в отношении него исполнительной надписи.

С момента получения заявления нотариус в течение 3 рабочих дней совершает исполнительную надпись.

Нотариус направляет заказное письмо с уведомлением должнику или же при наличии номера мобильного телефона должника направляет ему сообщение по мобильному приложению «WhatsApp» о совершенной исполнительной надписи и необходимости погасить образовавшуюся задолженность.

4 этап – подача должником возражения на предъявленные требования.

Должник вправе подать возражение нотариусу на предъявленные требования не позднее 10-ти рабочих дней с момента получения уведомления о совершении исполнительной надписи и ее копии.

При этом возражение должно содержать причины несогласия с заявленным требованием.

5 этап – погашение задолженности собственником.

После получения уведомления о доставке заказного письма или сообщения по мобильному приложению «WhatsApp» в течение 10 рабочих дней возможны следущие варианты развития событий:

Вариант 1 — добровольное погашение задолженности.

В течение 10 рабочих дней с момента получения уведомления о совершенной исполнительной надписи должник добровольно может погасить свою задолженность. На счет ОСИ (КСК и ПТ) оплачивается долг, а также возмещаются затраты за услуги нотариуса и почтовые расходы.

Должник после погашения всех долгов уведомляет нотариуса, написав заявление-возражение о полном погашении задолженности в письменном виде лично нотариусу либо направляется почтой с уведомлением, либо на электронную почту нотариуса с приложением квитанций.

Нотариус выдает постановление об отмене исполнительной надписи (при этом услуга нотариуса по выдаче данного постановления не оплачивается).

Вариант 2 — обжалование исполнительной надписи нотариуса.

В течение 10 рабочих дней с момента получения уведомления о совершении исполнительной надписи должник вправе обратиться с возражением на предъявленные требования, содержащим причины несогласия с заявленным требованием к тому же нотариусу, который совершил исполнительную надпись.

Нотариус, в свою очередь, изучив возражение вправе отменить исполнительную надпись в течение трех рабочих дней со дня получения возражения.

Если в отмене исполнительной надписи по возражению должника отказывается, то нотариус в течении вышеуказанного срока сообщает должнику об этом письменно с указанием оснований причин отказа в отмене исполнительной надписи и направляет её для принудительного взыскания задолженности судебному исполнителю.

Вариант 3 — принудительное взыскание задолженности судебным исполнителем.

По истечении 10 рабочих дней с момента получения уведомления о совершенной исполнительной надписи должником нотариус передает судебному исполнителю исполнительную надпись.

Судебный исполнитель в свою очередь осуществляет необходимые мероприятия согласно Закона «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей».

В этом случае должник, помимо основного долга перед ОСИ (КСК, ПТ и УК), нотариальных и почтовых услуг, дополнительно оплачивает вознаграждение-процент (от суммы основного долга) судебному исполнителю, в установленном законом «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» размере.

Вариант 4 — обжалование исполнительной надписи через суд, департамент юстиции и нотариальную палату.

Суд

Должник при несогласии с предъявленной задолженностью и получением отказа в отмене исполнительной надписи может обратиться с иском в суд на нотариуса в течение 10 рабочих дней с момента, когда должнику стало известно о наличии исполнительной надписи или с момента получения отказа в отмене исполнительной надписи от нотариуса в порядке особого искового производства.

Нотариус в суде вправе привлечь ОСИ (КСК, ПТ и УК) в качестве третьего лица (председатель сам может участвовать либо обратиться за помощью юриста).

В случае неудовлетворения судом исковых требований должника, то погашение задолженности может осуществляться через судоисполнителя или в добровольном порядке, что маловероятно, так как исполнительное производство не приостанавливается при обжаловании действий нотариуса в суде.

Если суд оставляет без рассмотрения в связи с имеющимся спором о праве, то есть когда спор возникает между должником и ОСИ (КСК, ПТ и УК) (например, может оспариваться сумма задолженности, сроки и т.д.). В данном случае возможны два варианта развития событий: должник погашает в добровольном порядке задолженность или же должник подает в суд на ОСИ (КСК, ПТ и УК).

Поэтому рекомендуется должнику для экономии времени и денег сразу подавать иск в суд на ОСИ (КСК и ПТ) для оспаривания суммы задолженности или сроков исчисления задолженности и т.д. в порядке гражданского судопроизводства с указанием в исковом заявлении: «признать исполнительную надпись, не подлежащую исполнению в части или полностью».

Департамент юстиции и нотариальная палата

Должник при несогласии с совершением исполнительной надписи может обратиться с жалобой в Департамент юстиции или нотариальную палату. Жалоба рассматривается в течение 10 рабочих дней, но этот срок не влияет на предусмотренные законодательством сроки при взыскании задолженности.

В этой связи, как показывает практика, подача жалобы в вышеуказанные органы, без наличия мотивированных оснований в противоправных действиях нотариуса при совершении исполнительной надписи является злоупотреблением правом должником и введением в заблуждение органы юстиции и нотариальной палаты.  

В заключении юристы отметили, что были лишь основные аспекты взыскания задолженности с собственников квартир и нежилых помещений, уклоняющихся от участия в обязательных расходах на содержание общего имущества объекта кондоминиума посредством совершения нотариусом исполнительной надписи.

В связи с чем рекомендуется участникам спора ознакомиться с выше перечисленными актами, а также с нормативным постановлением Верховного суда РК «О применении судами законодательства при рассмотрении дел об оспаривании исполнительной надписи» от 26 мая 2022 года.

Ранее мы рассказали, с какого года должны представлять декларации жители многоквартирных домов.

Фото: Zakon.kz