Жилищно-коммунальное хозяйство Республики Казахстан характеризуется неудовлетворительным финансовым положением предприятий-субъектов ЖКХ, высокими затратами, отсутствием экономических стимулов снижения эксплуатационных затрат, связанных с оказанием жилищных и коммунальных услуг, неразвитостью конкурентной среды и, как следствие, высокой степенью износа основных фондов, большими потерями энергии, воды и других ресурсов. Проблема жилищно-коммунального хозяйства в Казахстане — одна из самых острых, износ сетей по всей стране, по разным данным, составляет до 80 процентов.
В связи с этим сегодня государство предлагает реальную помощь в ремонте многоэтажных домов. А чтобы воспользоваться ею, необходимо раз и навсегда уяснить: жилой дом — собственность жильцов.
Согласно соцопросам, казахстанцев в первую очередь волнуют такие проблемы, как бедность, инфляция, безработица и коррупция. ЖКХ по степени жизненной значимости в этом ряду стоит на одном из последних мест. В то время как приватизированное жилье — это собственность, которая нуждается в содержании ее в надлежащем состоянии. В этом должен быть заинтересован, прежде всего, сам жилец. Однако жизнь показывает, что если за квартиру, ее состояние, душа у человека болит, то о доме в целом жильцы чаще всего и не задумываются. Рассуждая примерно так — что за порогом квартиры — не мое, а значит и нечего беспокоиться. И не берут в расчет то, что в случае продажи квартиры грамотный покупатель не только на состояние квартиры смотрит, а и в подвал заглянет, поинтересуется состоянием коммуникаций, крыши, дворовой площадки. Следовательно, от того, насколько хороши они будут, зависит и стоимость жилья.
Капитализация средств в СПК и КГП позволит развить механизмы возвратного финансирования в сфере ЖКХ, соответственно получить недорогие финансовые ресурсы на проведение ремонта, а значит значительно улучшить жилищные условия собственников квартир. Следовательно, создать равные условия собственников нового и старого жилья. Продуктом реализации инвестиций будет являться возможность предоставления услуг органам управления объектами кондоминиума по проведению термомодернизации, ремонта домов на условиях срочности и возвратности.
Все надежды на улучшение ситуации сейчас связаны с государственным проектом программы модернизации ЖКХ до 2020 года.
Однако с нынешней системой КСК экономии не получится, так как кооперативы собственников квартир показали свою неэффективность. Поэтому необходима реформа. АО «КазЦентрЖКХ» уже разработало пошаговый план действий, который сейчас находится на согласовании в правительстве. Он предполагает:
1. Создать в каждом доме свои КСК;
2. Передать функции по ремонту и обслуживанию жилых домов специальным сервисным компаниям;
3. Открыть фонд, который будет выдавать КСК кредиты на капремонт зданий на условиях софинансирования.
Расходы малоимущих собственников квартир и помещений на ремонт включены в программу жилищной помощи.
Проектом закона РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищных отношений» предусмотрено внесение изменений и дополнений в жилищное законодательство, направленных на совершенствование отношений в жилищно-коммунальной сфере.
В процессе обсуждения рабочей группы депутатами было внесено более 160 поправок. Предложенные поправки предусматривают внесение изменений и дополнений в Кодекс и в Закон Республики Казахстан.
В настоящее время КСК сосредоточили в своих руках функции и по управлению домами, и по их содержанию. То есть монополизировали всю деятельность, связанную с объектом кондоминиума.
Исходя из мировой практики, законопроектом предусматривается разделение данных функций:
* функции по управлению объектом кондоминиума возлагаются на КСК;
* функции по содержанию общего имущества возлагаются на сервисные компании, выбор которых будут производить собственники квартир на общем собрании.
В этой связи, законопроектом предусмотрено ввести определение сервисной компании. В Законе она будет называться «субъект сервисной деятельности». Субъектом сервисной деятельности может быть физическое или юридическое лицо, которое осуществляет деятельность по содержанию объекта кондоминиума.
В соответствии с Указом Президента РК от 24 июня 2009 г. № 832 «О дальнейшем совершенствовании системы государственного управления» на Агентство РК по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства возложены функции по реализации государственной политики в коммунальном секторе.
В этой связи, в ряде Законов устанавливается компетенция Агентства по разработке нормативных правовых актов в жилищно-коммунальной сфере.
В действующем законодательстве отсутствуют подзаконные нормативные акты, регулирующие отношения в процессе содержания общего имущества объекта кондоминиума, что также является причиной неэффективности данной системы управления в жилищном секторе.
В качестве правовой помощи устанавливается компетенция Агентства на разработку Правил содержания общего имущества объекта кондоминиума. Утверждаться указанные Правила будут Правительством РК.
В 2009 году были приняты поправки, внедряющие новый институт в системе жилищных отношений — жилищные инспекции, призванные осуществлять государственный контроль в области жилищного фонда.
Однако не были детализированы в Законе и подзаконных актах аспекты их деятельности. Например, многие жилищные инспекции, которые создались не так давно, не имели представления о том, каким должно быть положение об инспекции.
В соответствии с действующим Законом между собственниками квартир и органом управления должен быть заключен договор на управление объектом кондоминиума, в котором отражается перечень работ, который должен выполнять орган управления и взаимные обязательства.
В большинстве случаев граждане не знают, что в данный договор нужно и можно включать. Этим зачастую пользуются некоторые председатели КСК и не выполняют своих обязанностей. В качестве правовой поддержки граждан законопроектом устанавливается компетенция Агентства на утверждение типового договора управления объектом кондоминиума и типового положения о жилищной инспекции.
Для органа управления объектом кондоминиума законопроектом устанавливается обязанность открывать сберегательные счета для накопления средств на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума. Ранее открытие такого счета было правом органа управления, а не обязанностью. При этом законопроектом для обеспечения плановых накоплений на будущий ремонт общего имущества устанавливается обязанность собственников квартир ежемесячно вносить на сберегательный счет сумму не менее 0,02 МРП за 1 кв. м. полезной площади квартиры. Общее собрание собственников квартир имеет право увеличить размер ежемесячных накоплений. Очень важно, что данное решение собственники обязательно должны принять на общем собрании в соответствии с установленным действующим Законом порядком.
Законопроект также предусматривает изменения по вопросам регистрации объектов кондоминиумов.
Статьей 32 Закона предусмотрено, что при регистрации изготовление технического паспорта на объект кондоминиума производится за счет средств местных бюджетов.
Законопроектом предлагается, что изготовление технического паспорта на объект кондоминиума за счет местных бюджетов будет производиться только в случае первичной регистрации. Это связано с тем, что на практике некоторые органы управления объектом кондоминиума в случае утери технического паспорта на объект кондоминиума, обращаются за повторной регистрацией, что влечет дополнительные затраты из государственного бюджета. Также предусмотрено расширение полномочий должностных лиц жилищных инспекций.
Если действующим Законом предусмотрено, что они определяют перечень и очередность проведения отдельных видов капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, то законопроект предлагает, чтобы они также определяли периоды проведения отдельных видов капитального ремонта. Это связано с тем, что капитальный ремонт общего имущества собственников квартир будет осуществляться при поддержке государства в виде жилищной помощи и предоставления беспроцентных кредитов из государственного бюджета. Следовательно, участие жилищной инспекции как государственного органа при определении периодов проведения капитального ремонта обязательно.
Действующим Законом не определены функции управления объектом кондоминиума. Закреплены права КСК, исключительная компетенция, но нет ни одного упоминания об их функциях, а тем более о функциях органа управления вообще.
Это является правовым пробелом, потому что без определения функций невозможно говорить о компетенции, и если мы говорим о правах субъекта, соответственно должны говорить об обязанностях и функциях. Также предлагаемые поправки вносят совершенно новую идею в процесс управления общим имуществом объекта кондоминиума.
Ранее невозможно было даже предположить, что государство каким-либо образом будет выражать свое участие в процессе управления объектом кондоминиума. Это не позволяет и действующее законодательство РК. Государственные органы не имеют права вмешиваться в частные дела граждан! Это конституционное право.
Однако государственные органы могут давать рекомендации, которые помогают собственникам в решении спорных вопросов. Например, сейчас очень много случаев, когда собственники квартир обращаются в государственные органы с жалобами на председателей КСК и управляющих компаний с просьбами разобраться в их ситуациях, вплоть до устранения нежелательных председателей.
Однако действующее жилищное законодательство отсылает собственников решать данные вопросы путем обращения в суд, то есть это является плоскостью гражданских правоотношений и государство не может вмешиваться в них.
Указанные факты побудили законодателей прописать данную норму. Жилищные инспекции вправе рекомендовать общему собранию собственников помещений (квартир) кандидатуру на должность председателя правления кооператива.
В целях защиты прав добросовестных собственников квартир, законопроектом определено, что срок исковой давности на требование по взысканию задолженности с недобросовестных собственников за расходы по содержанию общего имущества не распространяется.
Действующим Законом предусмотрено принудительное взыскание задолженности недобросовестных собственников квартир (помещений) через суд. Однако судебные заседания по данным задолженностям занимают более 6 месяцев.
В целях урегулирования данного вопроса законопроектом предусмотрено рассмотрение судами требований о взыскании задолженности с собственников помещений (квартир), уклоняющихся от участия в расходах на содержание общего имущества объекта кондоминиума в форме судебного приказа. То есть такие дела будут рассматриваться судами 2-3 недели.
Во исполнение Послания Главы государства народу Казахстана «Построим будущее вместе!» Правительством предусматривается реализация комплекса мер по созданию оптимальной модели жилищных отношений, внедрению механизмов стимулирования накопления и софинансирования ремонта и восстановления общего имущества объектов кондоминиумов.
Данные меры учтены в Программе модернизации жилищно-коммунального хозяйства, утвержденной постановлением Правительства Республики Казахстан от 30 апреля 2011 года № 473.
Реализация указанных мер будет производиться в соответствии с представленным Вашему вниманию законопроектом.
Серик ХАЙРУШЕВ,
директор Атырауского
филиала
АО «КазЦентрЖКХ»
