В Казахстане идет активная работа над новым жилищным кодексом. Недавно в Мажилисе Парламента обсуждали изменения и дополнения в Закон «О жилищных отношениях», который был принят во втором чтении. Нововведения касаются сферы управления мноквартирным жилым фондом, его содержания и обслуживания. Каковы эти изменения и что они несут?
Появилось НСУ
Как разъяснила «ПК» исполнительный директор региональной Ассоциации управляющих, сервисных компаний и форм управления в ЖКХ Гульнар Салихова, в центре внимания правовая обязанность собственников квартир, а также система управления многоквартирными жилыми домами (МЖД). Гульнар Салихова участвовала в конференции по реформе жилищного законодательства в Алматы, где собрались председатели Ассоциации КСК со всех регионов страны.
– Встречались с Екатериной Смышляевой – руководителем рабочей группы Мажилиса по разработке данного законопроекта. Были обсуждения, разъяснения по обновляемому закону, выясняли как изменится управление и содержание домами в Казахстане, говорили о ключевых нововведениях. Уже несколько лет эта сфера висит в неопределенном состоянии, и мы надеемся, что скоро наконец-то будет внесена ясность. Как вы знаете, в 2021 году вышло постановление правительства, в результате чего КСК должны были быть реорганизованы или ликвидированы до 1 июля 2022 года с разделением функций правления и сервисного обслуживания. Из-за этого КСК вынуждены были свою деятельность приостанавливать, и многие кооперативы собственников квартир раздробились на ТОО, ИП. Мы, со своей стороны, постарались наш КСК не дробить, сохранив свой коллектив на сервисном обслуживании, – рассказывает Гульнар Сапаргалиевна.
Она пояснила, что, согласно разработанным изменениям, ОСИ остаются, затем внедряется новая форма – НСУ (непосредственное совместное управление), когда жители совместным протоколом управляют общим имуществом посредством сертифицированного управляющего, прошедшего обучение, или с помощью управляющей компании. Это означает прямое управление и содержание жилого дома. Отметим, что сервисным компаниям такой сертификат не нужен. Если жители не приняли никакой формы управления, то полномочия сразу же отдаются жилищной инспекции города, которая назначает управляющую компанию без ограничений срока управления, пока жители сами не примут решение, какую форму управления они выберут. Это нежелательно, потому как ведет к диктату жилищной инспекции. Фактически жители в этой ситуации будут лишь сторонними наблюдателями, напрямую не участвуя в управлении, в расходовании средств по содержанию их дома.
Право выбора, или КСК возвращаются
Как поясняет Салихова, в новой редакции закона КСК перестает быть формой управления кондоминиума или МЖД. Однако это не означает их полного исчезновения, КСК остаются как субъект управления и будут работать по новым типовым уставам как юридические лица с правом объединения жилых домов, для которых форма управления ОСИ не кажется целесообразной и эффективной. То есть, если ОСИ управляет лишь одним домом, то под крылом кооператива собственников квартир могут объединиться несколько домов, и количество их не ограничивается. И больше всего это похоже на функцию сервисного обслуживания, а не прямого управления, как сейчас. И именно этот ньюанс часто упускается из виду.
– Теперь управление многоквартирными домами будет осуществляться профессиональными сертифицированными управляющими, и в то же время КСК также могут продолжить свою деятельность в этом статусе, взяв прежнюю функцию управления. Но для этого жители многоэтажек должны четко и ясно в протоколе общего собрания жильцов прописать, что они доверяют своему старому председателю, как управленцу и желают, чтобы он оставался в той же роли. Другими словами, фактически происходит возврат к прежней системе управления кондоминиумами (общим имуществом). На сегодня многоэтажки города обслуживают приблизительно 20% КСК прежнего формата. Правда, их председателям придется заново пройти обучение, получить сертификат, а также статус профессионального управляющего и перерегистрировать свои учредительные документы. Пусть они не думают, что у них получится работать со старой документацией. В новоиспеченных КСК будет правление, в состав которого будут избираться представители с каждого дома. При этом, если председатель не прошел обучение и не имеет сертификата, то он может нанять управляющего менеджера со стороны, – объясняет Гульнар Сапаргалиевна.
– Так в чем же принципиальная разница? – задаемся вопросом.
– А дело в том, – поясняет Салихова, – что людям предоставляется право выбора.
По ее словам, управление многоквартирным жилым домом смогут осуществлять специализированные компании, ОСИ, НСУ или профессиональные управляющие, соответствующие требованиям законодательства, как говорилось выше. При этом КСК смогут обслуживать не один, а несколько домов, что делает их работу более устойчивой и эффективной. Таким образом, реформа направлена не на ликвидацию, а на профессионализацию рынка управления многоквартирными домами. Это должно привести к повышению качества обслуживания и прозрачности работы управляющих структур. Как видите, ранее созданные ПТ – простые товарищества не оправдали надежд жителей. ОСИ в старом жилом фонде – дорогое удовольствие, их, как правило, создают в новых ЖК или в относительно нестарых домах. В то же время если раньше ОСИ были как форма управления, то теперь им разрешили иметь штат работников по сервисному обслуживанию дома. Но во главе там должен быть сертифицированный и профессионально управляющий. Это обязательное требование для всех форм управления жилыми домами. По моему мнению, КСК это форма и управления и обслуживания домов наработанная годами, и она в целом справляется с возложенными задачами. К тому же к ней привыкло большинство жителей, – считает Салихова.
Получается, у жителей всегда есть альтернатива, хотя вряд ли обитатели многоэтажек пойдут на революционные преобразования по смене форм управления их жильем. Слишком рисково и дорого что-либо создавать заново. Исключение составляют лишь единицы домов, где народ проявляет особую солидарность и сплоченность, готов к самоуправлению. А это встречается крайне редко в повседневной практике работы КСК.
В период начала реформ (2020-2022 гг.) КСК, чтобы не исчезнуть вовсе, в большинстве своем быстро переформатировались в ТОО и ИП. Их наняли для сервисного обслуживания наспех созданные ПТ, как управляющие структуры жилых домов. Причем эти ПТ в основном были организованы на бумаге именно в тех домах, которые обслуживали прежние КСК. «Рокировка» была формальной. На деле ПТ оказались очень никудышными управленцами. Да и откуда было взяться грамотным управленцам, ведь руководителями ПТ выбирали дилетантов из числа житилей, тех, кто был посмелее и умел красиво говорить. Зачем было огород городить такой, тоже непонятно. И теперь снова реформа, и снова нововведения, будем надеяться, что на этот раз всё в этой сфере устаканится, и чехарда с преобразованиями останется в прошлом.
– Конечно, не все будет гладко. Будет переходный этап, прежде всего, разъяснительной работы среди жильцов, чтобы они понимали, какие у них есть варианты управления домом. Нужно будет повышать квалификацию, осуществлять сертификацию для управляющих, осуществлять контроль со стороны государства за выполнением новых норм. Также потребуется организация эффективного взаимодействия между ОСИ, НСУ и профессиональными управляющими, – разъясняет моя визави.
Чувствительный вопрос
Одним из самых чувствительных моментов для КСК является вопрос тарифообразования.
– Это очень важно для нас. В Атырау тариф не менялся с 2021 года, он утвержден решением маслихата города размере 45 тенге за 1 кв. м. Согласитесь, что это несправедливо. Данный тариф обоснован и действует на основе расчетов и затрат в пандемийный 2020-ый. Прошло четыре года, с тех пор цены на всё и вся рванули вверх. Мы работаем практически в убыток. Закупаем материалы, исходя из цен, утвержденных в 2020 году, заложенных в тарифе, а по факту затрачиваем свои средства по ценам 2025 года. Как вы понимаете, у нас в сегодняшнем тарифе цены на материалы и услуги заложены прежние, не соответствующие действительным – рыночным. А мы еще платим налоги, сидя в «красной» строке. Как развиваться дальше? По нашим расчетам, тариф на содержание домов по городу сложился на уровне 200 тенге, но кто нам позволит такие суммы? В Алматы вообще 250 тенге за квадратный метр насчитали. Нам хотя бы поднять минимальный тариф до 65 тенге. В новой редакции Закона «О жилищных отношениях» предлагается, и мы с этим абсолютно согласны, привязка минимальных тарифов к МРП (минимальный расчетный показатель), с учетом коэффициента для разных типов домов. Ежегодный пересмотр тарифов будет происходить автоматически, независимо от решения маслихатов, с учетом инфляции и дороговизны жизни. Это обеспечит устойчивое финансирование и своевременное обслуживание жилых домов, – продолжает Гульнар Салихова.
Одним из ключевых моментов стало введение в минимальный тариф добавочного коэффициента, зависящего от срока эксплуатации жилого здания. Этот вопрос особенно важен, поскольку многие местные исполнительные органы выступали против его внедрения, несмотря на то, что он предусмотрен в приложении к методике расчета минимального тарифа на содержание дома. Очевидно, что старые дома требуют больших затрат на обслуживание и ремонт. Такой подход позволит учитывать реальные потребности зданий разного срока эксплуатации и обеспечивать справедливое распределение расходов. Определены три вида взносов: текущие, накопительные и целевые. И независимо от формы или субъекта управления, наличие накопительного счета становится обязательным для всех домов. Как, впрочем, и ранее накопительные счета были предусмотрены в законе, но не во всех городах это работало.
Подытоживая материал, отметим, что цель нового законопроекта — сделать систему ЖКХ более гибкой. По словам Салиховой, задумка авторов очередной назревшей реформы в том, чтобы жители получили реальную свободу выбора формы управления, и адаптировать ее к своим потребностям. А упрощение законодательных норм устранит бюрократические барьеры и повысит прозрачность в деятельности субъектов управления. Появление сертифицированных менеджеров подразумевает повышение качества управления многоквартирными домами. В результате ожидается рост уровня доверия к управлению жилыми домами и более эффективное содержание жилого фонда. Введение цифровизации в этой сфере также ведет к сокращению рисков подделки подписей, а государство продолжит регулировать сферу ЖКХ, устанавливая четкие правила и контролируя работу управляющих организаций. Будут усилены полномочия жилищной инспекции, включая надзор за управляющими, контроль за выполнением обязательств и наложение штрафных санкций за допущенные нарушения. Безусловно, здесь необходимо тесное взаимодействие всех участников процесса: как управляющих организаций, так и собственников жилья. Только такая совместная работа принесет хорошие плоды. Нововведения направлены на баланс интересов, между свободой выбора и эффективным управлением многоквартирными домами. Поправки в закон – это не ликвидация существующих форм управления, а их трансформация в более профессиональные и прозрачные структуры. Теперь жильцы смогут выбирать между квалифицированными управляющими, управляющими компаниями и, при желании, обновленными КСК, которые пройдут сертификацию и будут соответствовать новым требованиям.
Тимур КАЗИЕВ
