Жилищный вопрос является одним из актуальных, желающих получить заветные квадратные метры не уменьшается. В регионе каждый год строятся дома, и инвесторы вкладывают в жилищное строительство свои средства, но пока всех желающих обеспечить жильем невозможно. Однако даже когда многоэтажный дом построили, причем не за государственные деньги, и люди туда вселились, возникают непредвиденные ситуации. В Атырау не утихает скандал вокруг злополучного многоквартирного жилого комплекса «Коктем», квартиры в котором уже распроданы. Решением суда он должен быть снесен. Неужели многоэтажка пойдет под бульдозер?
Решение экономического суда о сносе ЖК «Коктем» вступило в законную силу 21 июля 2022 года. На дворе — конец ноября. Атыраусцы в большей части в недоумении: а как же здравый смысл? Дом построен, зачем сносить, если столько желающих получить заветную крышу над головой? Ведь люди купили квартиры на свои кровные. Неужели нельзя ввести в эксплуатацию злополучный объект задним числом? Попробуем выяснить.
Для начала посетим ЖК «Коктем», возведенный в микрорайоне Лесхоз. Дом, можно сказать, не особо большой, всего один подъезд пятиэтажки, на площадке пять квартир, они на четырех этажах, а первый — цокольный, видимо, помещения для других целей. Нажимаю на домофон, но тишина, не работает. В подъезде грязно, но на площадке у некоторых квартир чисто. Часть дверей еще в пленке, на некоторых дверях разводы от воды. Почему-то в некоторых квартирах жильцы не захотели идти на контакт, что вызвало недоумение. Разве они не заинтересованы в решении своей столь непростой проблемы?!
В одной квартире молодой мужчина пояснил, что снимает жилье. Узнав о грозящем сносе жилого дома, пожал плечами.
— Я об этом не в курсе, первый день тут.
На просьбу дать номер телефона хозяина жилплощади закрыл дверь, сказав, что сначала спросит у него разрешения. Ждать пришлось минут семь. И напрасно, от разговора хозяин отказался.
Ладно, стучу в следующую квартиру. Оказывается, она еще в черновом варианте, и там находилась, судя по спецодежде, группа маляров, оживленно обсуждающих цвет стен, которые они должны красить.
Этажом выше дверь открыла девушка. Она была в куртке и держала сумку.
— Я иду по делам.
Спускаясь по ступенькам, рассказала, что купила двухкомнатную квартиру площадью 70 квадратных метров, а внесла пока только двадцать процентов — 3,5 млн тенге. Это жилье стоит 17 млн тенге, и девушка хочет дальше платить в рассрочку по льготной жилищной программе, тем более что в ноябре застройщик обещал помочь с документами. Как приобрела квартиру? По договору купли-продажи? Нет, по предварительному договору.
— В квартиру еще вложила 5 млн тенге, покупала строительные материалы, нанимала рабочих, — пояснила девушка.
Житель «Коктема» Асылхан Куанышкалиев оплатил за квартиру площадью 70 квадратных метров пока 30 процентов.
— Все коммуникации подведены, у нас тепло. Насчет сноса они (застройщик — Прим. автора) сказали, что все решат. Есть ли договор купли-продажи? Да, только он у меня в другом месте, — пообещав прислать копию на мой номер WatsApp.
Но так ничего и не пришло. Может, забыл?
Почему нельзя?
С чего вдруг возник вопрос о сносе многоэтажки? Ну, построили, пусть живут люди. Однако земля застройщиком куплена под индивидуальное жилищное строительство. По словам руководителя управления ГАСК по Атырауской области Ерлана Кабдинова, ЖК «Коктем» был построен без разрешительных документов.
Значит, можно было возводить только обычный дом, но никак не многоэтажку. Но тогда как понимать, что у дома есть утвержденные эскизный проект, архитектурно-планировочное задание, техническое заключение, подписанное Ерланом Кабдиновым, когда он руководил городским отделом архитектуры?
По словам самого Ерлана Кабдинов, проблема как раз в том и состоит, что застройщик не оформлял никаких документов, кроме АПЗ (архитектурно-планировочное задание), которое не дает права на строительство многоквартирного дома.
— Жители упрекают, что это я сам согласовал этот АПЗ, когда был главным архитектором города. Да, этот АПЗ, как и тысячи других, я подписывал, исполняя свои служебные обязанности. Честно говоря, я даже и не помнил про этот АПЗ, так как каждый день на согласование поступало огромное количество таких документов. Позже после того, как уже начались разбирательства по этому объекту (а они возникли после обращения жителя, проживающего по соседству — Прим. автора) при изучении документов мы видели его. Однако я повторюсь, что АПЗ является исходным документом, который необходим для дальнейшего проектирования, и не дает права на строительство, кроме того, он был выдан не на строительство многоквартирного дома. Дальше должен быть согласован эскизный проект, разработана проектно-сметная документация, которая должна получить положительное заключение экспертизы, и только после этого застройщик подает талон на начало строительства, — говорит Ерлан Кабдинов. — Но отдел архитектуры не согласовал эскизный проект для строительства многоквартирного дома, так как целевое назначение участка является «для строительства индивидуального жилого дома», кроме того, по утвержденному Генеральному плану там категорически запрещено строительство многоквартирных домов. Давайте представим, что и в других районах предназначенных для индивидуального жилищного строительства на одну семью, так же начнут возводить многоэтажки на участках в 10-12 соток. Ведь это будет колоссальная нагрузка на инженерные сети, на автомобильные дороги, начнутся пробки. Более того, детей надо будет определять в детские сады и школы, находящиеся в этих районах, а это в свою очередь приведет и к их перегрузке. Как справедливо заметили жители, на таких маленьких участках невозможно предусмотреть благоустройство, полноценные площадки для спорта и отдыха, парковки для всех жителей.
Строительство этого дома противоречит Генеральному плану (застройки и развития) — главному градостроительному документу любой территориальной единицы, будь то город, село, район, область. А Генеральным планом строительство многоэтажных жилых домов на данном земельном участке не предусмотрено.
Поэтому после заявления жителя, проживающего по соседству, застройщику неоднократно выдавали предписания о том, чтобы он привел всю документацию в соответствие и остановил строительство. Более того, во время судебного процесса у него имелась такая возможность. В августе 2021 года его первый раз привлекли к ответственности, наложили административный штраф в размере 625 МРП, или 1 млн 823 тыс. 125 тенге. Постановление о приостановлении строительства было выдано судом, но стройка все равно продолжалась. После того, как срок предписания истек, ГАСК провел повторную проверку, и стало ясно, что застройщик не оформил разрешительные документы, поэтому его снова привлекли к ответственности – в декабре 2021 года был наложен повторный штраф в размере 300 МРП – 875 тыс. тенге. После этого управлением ГАСК был направлен судебный иск о принудительном сносе.
— Зная об этом иске, застройщик ни на один день не останавливал строительство. Чем нарушил ряд законодательных актов, в том числе и в сфере жилищных отношений, — довел до сведения Ерлан Кабдинов.
Как не потерять сбережения
Глава управления ГАСК по Атырауской области, отвечая на комментарии горожан в социальных сетях, отметил, что по жилым комплексам, строящимся в мкр. Нурсая, вдоль аэропортской трассы и другим, так остро вопрос не стоит, так как целевые назначения участков соответствуют возводимым домам, эскизные проекты согласованы и практически у всех имеются талоны на строительство. Однако если у кого-то возникают сомнения в законности какого-либо объекта, они всегда могут обратиться в управление для получения консультаций.
Как известно, начиная с 2020 года и по 1 января 2023 года, Президентом Республики Казахстан введен мораторий на проверки малого бизнеса. Однако, имеются исключения, и в случае обращения граждан в отношении законности строительства жилых комплексов, данные исключения как раз и предусматривают открытие проверок в их отношении.
В соответствии с Предпринимательским Кодексом ГАСК без обращений граждан не может сам выходить на проверки. Государством ведется планомерная работа по сокращению проверок бизнеса, в том числе и необоснованных.
— По всем фактам обращений, а их с 2021 года и по сегодняшний день было не более 7, были проведены проверки и в отношении всех нарушителей приняты административные меры. Как мы видим, жители региона сами не обращаются за получением консультаций при приобретении недвижимости в строящихся домах, — обратил внимание Ерлан Кабдинов. — Двери управления всегда открыты, мы располагаемся в бизнес-центре в районе старого ЗАГСа. Хочу в очередной раз напомнить жителям о том, что государство в лице акимата не имеет права регулировать сделки между юридическими и/или физическими лицами. Здесь вся ответственность лежит только на продавце и покупателе. Мы не рекомендуем приобретать жилье и вкладывать свои заработанные деньги в объекты, которые не имеют разрешение на строительство и разрешение на привлечение денег дольщиков. Так как всегда имеется вероятность потерять свои сбережения.
Время для новосёлов
В настоящее время застройщик подал апелляцию в суд второй инстанции, далее если его не устроит решение суда второй инстанции, то он вправе подать кассационную жалобу в Верховный суд РК.
— В течение всего этого времени, что может занять очень длительный промежуток времени, в соответствии с действующим законодательством сносить дом никто не вправе. Хотя, конечно, и заселять в не введенный в эксплуатацию дом застройщик не имел права. Равно как и продавать квартиры в нем, так как у него не было разрешения на привлечение денег дольщиков, которое выдается акиматом города Атырау. Дом был построен без проектной документации, а также без сопровождения технического и авторского надзоров, а это значит, что нет никакой гарантии его надежности и устойчивости. Вместе с тем, пока застройщик не восстановит нанесенный ущерб всем покупателям, на улице никто не окажется. Для восстановления ущерба жителям надо подать коллективный иск в отношении застройщика в гражданский суд. Мы готовы участвовать в нем, в качестве третьего лица, — отметил Ерлан Кабдинов.
Разумеется, необходимо было дать возможность высказаться и самому застройщику жилищного комплекса. Связались с ним по телефону. Оказалось, что он «сейчас не в Атырау», и пообещал, что со мной «свяжутся» его представители, адвокат. Прошло несколько дней, и пока никто не позвонил.
Светлана НОВАК
