Ответ на вопрос «Как исправить ситуацию в жилищно-коммунальном хозяйстве?» прописан в специальной программе обновления этого сектора. И сегодня о «будущем» казахстанских КСК рассказывает председатель правления АО «Казахстанский центр модернизации и развития ЖКХ» Зинулла КАЗИЕВ.
Важная часть проводимой реформы жилищно-коммунального хозяйства — преобразования в сфере жилищных отношений. На сегодня преобладающей (53%) и привычной для всех формой управления объектом кондоминиума являются кооперативы собственников квартир — КСК, которые одновременно выполняют функции заказчика и исполнителя работ. Эти организации занимают монополистическое положение на потенциально конкурентном рынке. И именно из-за отсутствия конкуренции они и не стремятся повышать качество предоставляемых населению коммунальных услуг.
При подготовке наших предложений мы, прежде всего, изучили позитивный опыт стран Восточной Европы. Он показывает, что владельцы квартир в целях управления многоквартирными домами объединяются в товарищества собственников жилья (ТСЖ) – своего рода аналог казахстанских КСК. Эти товарищества на конкурсной основе привлекают профессиональную управляющую компанию, которая выполняет все виды работ, связанных с содержанием и эксплуатацией дома. А ТСЖ лишь проводит мониторинг и контроль! В случае неудовлетворенности качеством предоставляемых услуг, жильцы могут принять закономерное решение о привлечении другой управляющей компании.
Подобная практика вполне может прижиться и в Казахстане. А почему нет? Программа модернизации жилищно-коммунального хозяйства в принципе поможет собственникам эффективнее управлять общим имуществом. В частности, реформа управления подразумевает передачу части технических функций по содержанию и эксплуатации домов от КСК к профессиональным сервисным компаниям. За КСК при этом останутся полномочия созыва и организации собраний жильцов, контроля над сохранностью общего имущества, подписания договоров на управление, распоряжения средствами. Кооператив также сохраняет за собой решение всех вопросов внутренних взаимоотношений: согласование интересов собственников помещений и принятие общих решений по целям управления и размерам общих расходов.
Такое разделение функций ни в коем случае не может стать причиной для удорожания услуг для конечного потребителя. КСК, с учетом мнения жильцов, смогут выбрать сервисную компанию из нескольких, предлагающих свои услуги, на лучших условиях по цене и качеству, заказать необходимые работы, их объем и периодичность. Собственники помещений при этом имеют возможность контролировать не только качество работ, но и целевое, эффективное расходование своих средств, вносимых на счет КСК. Кстати, деньги будут постоянно находиться на нем, а оплата сервисной компании производится по результату исполнения договора (по актам приемки работ).
Казахстанцы в итоге получат улучшение коммунального сервиса, уменьшение его стоимости за счет создания конкурентной среды. На мой взгляд, такая форма управления является наиболее перспективной и эффективной.
В договоре, заключаемом между КСК и СК, будет прописана ответственность не только за качество, но и за своевременность работ и услуг. Страх расторжения этого соглашения должен стать хорошим стимулом к отличному сервису. К тому же, уже при выборе сервисной компании надо проверять, работают ли там специалисты с необходимой квалификацией и опытом. И, безусловно, одно из требований к подобным организациям – наличие собственной материально-технической базы для обслуживания и ремонта дома или связи с соответствующими подрядными организациями.
Сервисная компания, как юридическое лицо, будет иметь все соответствующие права. Каждый отдельный дом через управляющего регистрирует свои отношения договором на сервисное обслуживание, только уже на условиях жителей. Управляющий должен пройти обязательное обучение в СК и получить сертификат о том, что он компетентен и может выполнять определенные работы в доме.
Вместе со снижением расходов на управление в структуре затрат КСК повышается эффективность расходования средств собственников. Услуга, оказываемая широкому кругу заказчиков (клиентов), для каждого из них обходится дешевле из-за снижения себестоимости. Рост же цен сдерживается конкуренцией.
Ко всему, как я упоминал ранее, сервисной компании нельзя передать по договору некоторые полномочия. Как то руководство деятельностью правления КСК; принятие решений о приобретении и продаже (передаче, обмене, сдаче в аренду) оборудования, инвентаря и других материальных ценностей КСК, о списании их с баланса; подписание финансовых документов кооператива и так далее.
Пилотный проект по созданию сервисных компаний уже стартовал на юге страны. В Шымкенте, Астане уже есть созданные в форме ТОО сервисные компании.
На очереди – Актобе и Атырау. Ожидается, что, если запланированные к реализации в 2011 году проекты докажут свою эффективность, то в перспективе аналогичные сервисные компании появятся во всех городах республики.
Таким образом, в Казахстане сегодня проходит апробацию новая форма управления, которая широко практикуется в Германии и Словакии. Постепенно внедряется принцип управления многоквартирными жилыми домами: «один дом – один орган управления кондоминиумом – наемная сервисная компания по управлению объектом». Предполагается, что СК в итоге станут оказывать более качественные услуги населению, чем КСК. Кроме того, развитие рынка сервисных компаний – реальная ниша для приложения усилий малого и среднего бизнеса.
Менеджмент в системе ЖКХ вскоре должен подняться на новый, качественно сервисный уровень. Но большую роль в этом призваны сыграть и сами жильцы. От их правовой грамотности, решительности зависит правильное выстраивание отношений с руководством КСК (или другим органом управления объектом кондоминиума). К сожалению, многие граждане не хотят участвовать в содержании общедомовой собственности, в деятельности кооператива и даже отказываются от оплаты услуг. Такое настроение надо менять, как посредством разъяснительной работы, так и с помощью введения правовой ответственности.
Наталия УРАЗГАЛИЕВА
