Ох, нелёгкое дело – выбор
Если жители не зарегистрируют ни то, ни другое, им все равно придется делать выбор, как ни крути, как не выжидай непонятно чего. Закон РК «О жилищных отношениях» предлагает две формы управления кондоминиумом: ОСИ – объединение собственников имущества многоквартирного дома и ПТ – простое товарищество по управлению домом. Объединение собственников имущества – это юридическое лицо (некоммерческая организация), созданное владельцами квартир и нежилых помещений одного дома. ОСИ должно быть зарегистрировано в департаменте юстиции и иметь свой устав. Простое товарищество – совместное управление и содержание дома всеми собственниками общедомового имущества на основе гражданского договора. Регистрация и устав не требуются. Жильцы дома могут выбрать доверенное лицо, которое будет действовать на основании доверенности, выданной владельцами квартир.
В чем большой плюс ОСИ? Он состоит в том, что объединяет только собственников квартир и нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома, в нем нет посторонних людей. Собственники квартир сами принимают решения касательно ремонта дома, могут видеть прозрачность поступления и расходования средств. Они сами будут решать, какие работы производить и какие услуги получать. Таким образом, у жильцов появляется возможность через председателя ОСИ и совета дома, выбранных среди собственников квартир, самим заниматься своим домом.
Что именно входит в функции ОСИ и ПТ? Управление домом, финансирование его содержания, обеспечение сохранности общедомового имущества, заключение договора на оказание услуг с обслуживающими компаниями. Для создания ОСИ необходимо согласие более половины участников общего собрания или опроса, то есть не менее 51 процента всех собственников квартир. Простое товарищество – это не юридическое лицо. Жильцы дома могут выбрать доверенное лицо, которое будет действовать на основании доверенности, выданной владельцами квартир. А вот для создания ПТ необходимо согласие 100 процентов жильцов дома. Каждый из них должен дать доверенность и подписать договор о совместной деятельности. Деньги жильцов должны собираться на двух счетах. Текущий счет – ежемесячные расходы на содержание жилья, и сберегательный – деньги на капремонт.
Предусмотрены ли правовые меры за отказ или несвоевременную регистрацию? Нет, но собственники должны осознавать риск, если жильцы не перейдут на новую форму управления, дома останутся бесхозными. До 1 июля 2023 года все старые формы управления – кооперативы собственников квартир, потребительские кооперативы собственников квартир, потребительские кооперативы – должны предоставить вновь созданным объединениям собственников имущества или простым товариществам все технические, финансовые и другие документы, а также их работа должна быть приостановлена в законодательном порядке.
Основной причиной, по которой некоторые атыраусцы не торопятся брать управление в свои руки, является безынициативность и страх ответственности. Что будет, если они не определятся? Станут бесхозными со всеми вытекающими отсюда последствиями.
– В Атырау свыше 300 бесхозных домов, в которых люди привыкли жить за счет государства, теперь думают, что так продолжаться и дальше будет, – отмечает руководитель отдела жилищных отношений города Атырау Кайрат Хабиев. – Мы провели больше тысячи собраний, на встречах людям разъясняли изменения в законе «О жилищных отношениях». А там, где нет КСК, по два-три раза проводили встречи с жителями.
Бесхозные дома преимущественно двух-, трехэтажные, 60-х годов постройки прошлого столетия, в микрорайонах Балыкши, Водников, Геолог, Жилгородок, Мунайшы, по проспекту Азаттык, улице Баймуханова. Да, при коммунальных проблемах жильцам помогали на принципах социальной ответственности государства, в итоге такой подход породил иждивенчество. Однако жильцы сами должны содержать общедомовую инфраструктуру, при необходимости ремонтировать совместно с КСК и далее с ОСИ или ПТ.
Жительница одного из многоэтажных домов в центре Атырау поделилась сложностями выбора кондоминиума. Многоэтажка сдана в начале 2000 годов. Практически все жители были настроены негативно по отношению к председателю КСК, который постоянно твердил только о поднятии тарифа, а сам ничего не делал, даже элементарную скамейку у дома, о чем безуспешно его просили. Люди даже боялись, что жилье станет бесхозным, и при отопительном сезоне возникнут проблемы.
– В нашем доме практически полная оплата за эксплуатационные расходы, – делятся жители многоэтажного дома. – Платим деньги за что? Ничего добиться не можем, косметический ремонт давно не проводился, элементарные скамейки не могут нам поставить у подъезда, подвал в плачевном состоянии, проблемы с канализацией, надо менять задвижки на трубах и т.д. Председатель КСК все время твердит, что тариф маленький. Большинству не важна сумма тарифа, многие готовы заплатить и больше, если это обосновано. Инфляцию и цены за выполняемую работу тоже надо брать во внимание. Главное – все хотят порядка и благополучия. Скоро КСК не будет, а если они превратятся в управляющие и сервисные компании, то работать с ними или нет – решать самим жильцам. Мы бы никогда ни взяли нашего нынешнего председателя КСК как сервисную компанию, потому что такая контора начнет обслуживать несколько домов, и опять безрезультатно. Зачем нам это? Другое дело, что никто из нашего дома не хочет быть ответственным по созданию ОСИ или ПТ. У всех своя работа, свои заботы, и пенсионеры не горят желанием брать на себя такие хлопотные обязанности. Мы фактически на распутье.
Другая жительница тоже уверена, что надо скорее принимать решение, не держаться за бестолкового председателя. Она переехала в дом из другого района города Атырау, а там никогда не возникало проблем с КК, хотя дом старый. Все, что требовалось, делали – белили, красили, никто за КСК не бегал, все жители вовремя платили, и коммунальщики аккуратно выполняли ту работу, которая входит в тариф. Так что от самого руководителя многое зависит.
В областном центре работают и добросовестные КСК, с пониманием относящиеся ко всем коммунальным проблемам и решая их без проволочек, жильцы за них держатся. И пусть некоторые недоброжелатели вещают, что в каких-то КСК воруют, но это уж точно не те, кто готов в любое время дня и ночи бежать на помощь жителям. В одном КСК, например, сам председатель прибежал перекрывать воду в подвале, когда в 12 часов ночи у жильца на пятом этаже в ванной сорвало смеситель, и тот в панике стал звонить главе КСК.
Договор – не дороже денег
Процесс формирования новых форм управления движется в час по чайной ложке. Как сообщил Кайрат Хабиев, на сегодняшний день из 1 208 домов в рамках реформы создано 35 ОСИ и 793 ПТ. Некоторые КСК продолжают работать, переформатировавшись в ТОО или ИП.
Тех жителей, которые не определились, пока еще «думают», на собраниях продолжают убеждать сотрудники отдела жилищной инспекции города Атырау. Жители сами постоянно жаловались на непрозрачность расходования средств, что эксплуатационные расходы платят точно в срок, а результата не видно ни во дворах, ни в подъездах, ни в подвалах. Однако менять ничего не хотят. А ведь на первых порах им обещают помочь с созданием ПТ или ОСИ, тем более, что кооперативы дорабатывают только до середины следующего года.
Горожане, оставшиеся в КСК, ставшие членами ПТ или ОСИ и столкнувшиеся с реалиями коммунальной реформы, высказывают разные мнения.
– КСК передали в другую форму управления, и эти же ОСИ и ПТ стали заключать с ними договоры, получается, появились посредники. Естественно коммунальные услуги будут дорожать, так как придется платить посреднику. И в итоге? Сами услуги все равно оказывают КСК, ставшие управляющими или сервисными компаниями, на договорной основе, – говорит житель дома по улице Абая Антон. Д.
Между тем есть пример, когда жители многоэтажки в центре Атырау, создавшие ОСИ, вышли оттуда и вернулись в КСК. Их не устраивало то, что очень редко мыли полы, не убирали двор, плохо занимались коммуникациями. По словам жительницы Ларисы А., после того, как вышло постановление, что будет ОСИ и ПТ, они с радостью решили образовать свое ОСИ. Его зарегистрировали в конце июня этого года, но так получилось, что уже с 1 июня дом уже не обслуживался. И потом новый руководитель ОСИ не уделял должного внимания развитию дома, у него не было ни плана, никаких расчетов, только одно слово «плати». Каждая квартира должна была платить около десяти тысяч тенге, вне зависимости от того, сколько комнат в квартире. Не было штата, и жители на протяжении двух летних месяцев сами убирали урны, подметали. Когда монополисты решили отключить за неуплату электроэнергию в подъездах, люди заволновались, ведь так можно остаться и без воды, которую качает насос, не могли бы пользоваться и лифтом.
По словам другой жительницы дома Карлыгаш Амировой, у главы ОСИ была стратегия выбора от каждого подъезда активиста, ему платить 10 тыс. тенге, и он должен был заниматься всей этой работой. Тогда жители организовали собрание и ушли в доверительное управление КСК, в котором обслуживались до ухода. И оказалось, что в работе КСК произошли существенные изменения. Если раньше в подъездах полы мыли раз в месяц, то теперь влажная уборка проводится каждую неделю, и никаких вопросов к КСК нет, все хорошо, радуется К. Амирова. И люди убеждены, что один дом не выживет. Лучше пусть будет управляющая компания и у нее десять домов, и у каждого дома свой счет, тогда, по крайней мере, можно иметь штат работников – слесаря-сантехника, электрика, бухгалтера. Иначе одному дому надо делать очень высокий тариф, кто захочет работать бесплатно?
Только не во всех КСК ждут возвращения прежних жителей, дескать, слишком много нервов помотали им своим недоверием и постоянными упреками, подозрениями о якобы воровстве денег. Вот пусть сами и попробуют испытать груз коммунальных забот. Тем не менее, такие КСК почему-то стали интересоваться, как «отказникам» живется-можется. Видать, уход целого дома, соответственно лишение части эксплуатационных выплат – не такая уж простая тема для руководства КСК.
Гладко было на бумаге
Другие отказники выбрали форму правления ПТ. Претендент на руководство долго убеждал, как теперь-то уж они хорошо заживут. И что в итоге?
– Мы определились с формой управления многоэтажным жилым домом четыре месяца назад и создали простое товарищество. Форма правления изменилась, а содержание нет. Многие жители уже предполагали, что ничего не изменится. А другие считали деньги в уме, сколько миллионов скопим за год и как заживем хорошо. А теперь в ПТ говорят то же самое, что и в бывшем КСК. В некоторых новых многоэтажках сумма эксплуатационных взносов гораздо больше, достигает 100 тенге за квадратный метр. Тоже хотят, чтобы мы платили больше, чем 45 тенге. Понятно, что недостаточно средств, так как надо решать проблемы: аварийное состояние отопительной системы, водоснабжения и канализации, равнодушие жителей. И ещё – отсутствие постоянного слесаря, электрика. Хотя доверенное лицо уверяло, что заключит договоры, так как желающих работать в ПТ нашего дома много. Вот к кому обратиться теперь при аварийной ситуации в квартире? Кто перекроет краны в подвале? Ощущение бесхозности. Доверенное лицо нашего ПТ имеет другую работу, постоянно занято и не всегда отвечает по телефону, сообщения в ватсапе не читает несколькими днями. Отчет по нашим деньгам тоже не предоставляется, хотя предполагалось, что данная реформа позволит более открыто и прозрачно управлять нашим жилым домом. Конечно, у меня есть надежда, что когда-то всё наладится. Но я уже сейчас хочу жить в чистом подъезде и дворе, получать все услуги согласно смете. А вообще, работать можно при любой форме правления многоэтажным жилым домом: КСК, ОСИ, ПТ. Если, конечно, мы, жители, будем активными, а руководители этих форм правления будут относиться ответственно к своей работе и выполнять все свои обязанности, – высказалась жительница пятиэтажного дома Алима Сарсенова.
– Отопление в доме запустили спустя несколько дней, дежурного слесаря-сантехника нет. С 1 июля тариф на обслуживание большинства домов в Атырау действует на уровне 45 тенге за квадратный метр, а до этого времени мы платили 35 тенге. Теперь доверенное лицо ПТ тоже стало, как и прежний наш председатель КСК, говорить, что тариф маленький, хотя нас убеждал, что и с маленьким тарифом можно дом содержать. Вот как он быстро поменял свою позицию, – сокрушается возмущенная жительница многоэтажки.
Скорее всего, житель дома, когда рьяно убеждал уйти из КСК, еще не представлял себе, что такое коммунальные заботы, вообще был не в курсе, что строительные материалы дорожают. В отделе жилищной инспекции города Атырау тоже отметили, что меньшим тарифом (то есть менее 45 тенге за один квадратный метр) коммунальщики просто не смогут содержать дом нормально. Да еще в среднем тридцать процентов жителей в пятидесяти процентах домов не оплачивают эксплуатационные расходы. Не надо забывать расходы на оплату труда слесарей, электриков. В ряде ПТ экономят, электриков не принимают, ограничившись уборщицами и слесарями-сантехниками.
Доверенные лица простого товарищества заявляют, что нужна активность самих жильцов, которой еще не хватает, болеть за свой дом, оказывать помощь. А люди заняты своими делами, им не до коммунальных забот, в выходные дни даже толком отдохнуть не могут, не говоря уже о том, чтобы выбрать время для участия в работе ПТ, помочь привезти-отвезти, закупить материалы. Им заявляют: мы оказали доверие ПТ, подписали доверенности, оплачиваем эксплуатационные расходы, вот и занимайтесь.
Светлана НОВАК
