Нурлан Халмурзин: «Даже если землю купили, все равно существует риск лишиться участка»

Чем чревата покупка очереди на получение земельного участка? Можно ли, проживая в Атырау, получить земельный надел в другом регионе? Где посмотреть карту нефтяной столицы с указанием свободных мест под строительство объектов и частных жилых домов? Подойдет ли территория дач под индивидуальное жилищное строительство? На актуальные вопросы, касающиеся земельного законодательства, отвечает заместитель руководителя отдела земельных отношений города Атырау Нурлан ХАЛМУРЗИН.

Кто последний?

– Нурлан Жалгасович, с какого времени ведется очередь на получение заветного надела? Сколько человек в ожидании?

– В настоящее время в очереди свыше 86 тысяч человек. В прошлом году удовлетворено 870 заявлений на получение земельного участка под ИЖС. Очередь ведется с 1999 года, и если раньше документы принимали в бумажном виде в акиматах города и сельских округов, то теперь все оформляется через ЦОН. Каждое заявление обрабатывается и вносится в электронной форме в единую базу очередников.

– И, тем не менее, очередников десятки тысяч, а землю получили лишь 870 человек…

– В 2019 году планируется выделить 800-900 участков, к которым подведены коммуникации. Их будут получать очередники, подавшие заявления в 2003-2004 годах, а также запланирована выдача наделов людям, чьи документы зарегистрированы в 2005 году.

– Некоторые атыраусцы высказывают недоумение по вопросу очередности. Так, человек, стоявший в очереди под номером 1000, вдруг стал 5000-м. С чем это связано?

– Раньше учет очереди велся городом и сельскими округами самостоятельно. Начиная с 2015 года очередь сделали централизованной, все фамилии внесли в одну базу данных, распределили по числам и годам, когда были поданы заявления. По каждому году, по которому выдаются земельные участки, в централизованной базе остаются остатки неудовлетворенных заявлений на земучастки. Это связано с тем, что некоторые лица переехали в другие регионы, другие не нуждаются в участках и т.д. Исключить их из списка очередников не представляется возможным, так как в действующем законодательстве такой нормы не предусмотрено.

– Где можно увидеть карту города со свободными земельными местами?

– Запущена программа геопортала города, где можно увидеть земельные участки, которые находятся в частной собственности либо в аренде, либо в государственной собственности. Кроме того, есть информация о земельных участках, выставляемых на аукцион (конкурс). Замечу, программа модернизируется, может, еще новшества появятся.

– Сколько по Генплану г. Атырау предусмотрено участков под индивидуальное жилищное строительство?

– Отделом земельных отношений в настоящий момент выделен жилой массив в сельском округе Еркинкала, где будет предусмотрено 3,5 тысячи земельных участков под ИЖС. Вместе с тем, будем рассматривать другие варианты, возможно, в направлении Талгайрана начнем создавать жилые массивы. Учитывая, что город растет интенсивными темпами, границы областного центра будут расширяться в сторону Махамбетского района. Данная работа ведется на уровне Правительства республики.

– Получается, что земли предостаточно, но почему-то, повторимся, очередь медленно движется?

– Тут несколько факторов. В соответствии с Земельным кодексом участки под ИЖС предоставляются с подведенными коммуникациями. Для их строительства разрабатывается проектно-сметная документация, в соответствии с Законом «О государственных закупках» определяется победитель на эти работы, так что все это занимает массу времени.

– Решение о предоставлении прав на земельные участки принимает земельная комиссия. Насколько прозрачна процедура работы данной комиссии?

– Состав земельной комиссии состоит наполовину из представителей негосударственного сектора, общественных объединений. Новшеством, влияющим на прозрачность процедур предоставления прав на земельные участки, является обязательность фиксации заседания земельной комиссии с помощью средств аудио-, видеозаписи, с возможностью доступа к ней заинтересованных лиц.

– Насколько известно, торги по земельным участкам проводятся на бумажных носителях. Планируется ли перевести их в электронный вариант?

– В рамках программы «Цифровой Казахстан» в настоящее время разрабатывается переход на электронный вариант торгов. Предполагается, что начиная с января 2021 года торги, то есть конкурсы, аукционы по продаже земельных участков или права аренды земельных участков будут осуществляться в электронном виде на веб-портале реестра государственного имущества.

– Какова кадастровая стоимость одного квадратного метра земли в Атырау?

– 2240 тенге за один квадратный метр, в зависимости от места расположения земельного участка умножается на поправочный коэффициент от 0,7 до 2. Приобрести земельные участки для коммерческих нужд можно только через аукцион.

– Если у человека уже есть жилье, он может бесплатно получить участок земли?

– Да, он имеет такое право, при условии, что не получал ранее от государства бесплатные 10 соток.

– А если земельный участок имеется, но его получили не от государства, то есть по очереди, а подарили?

– Если землю под ИЖС подарили или купили, то это не будет являться ограничением в получении земли от государства. Главное, чтобы ранее от государства участок не брали.

– А как получить участок в частную собственность?

– Если земельный участок в течение арендного срока использовался по целевому назначению и при наличии правоустанавливающих документов на недвижимость, то земельный участок предоставляется в частную собственность.

– Реально ли взять землю в другом городе?

– Претендент может подать заявление на получение надела в любом городе республики через ЦОН. Место жительства не является ограничением.

– Кто должен платить за землеустроительные работы и изготовление актов?

– Изготовление землеустроительных проектов осуществляется в конкурентной среде и оплачивается самими заявителями.

– За какой период времени следует построить дом?

– Первые три года земля предоставляется в аренду. В течение этих лет землепользователь обязан использовать землю по функциональному назначению, то есть под ИЖС, после этого земля предоставляется в частную собственность.

– Как поступить, если возникли финансовые проблемы и уложиться в трехлетний срок не получается?

– Надо продлить срок временной аренды. За три месяца до окончания срока аренды следует обратиться с заявлением в акимат. Рабочая комиссия при продлении срока учитывает наличие утвержденного эскизного проекта, проведение строительных работ. Все это является основанием для продления договора аренды, в ином случае ответ комиссии может быть отрицательным. К сведению, в 2018 году комиссия отказала в 55 таких случаях.

 

Хозяин земли

– Некоторые атыраусцы годами копят деньги, чтобы купить землю и построить свой дом. Какие риски могут быть в этом случае?

– Даже если землю купили, все равно существует риск лишиться участка, если ее не использовать по целевому назначению или если согласно Генплану города данная территория подпадает под снос.

Также важно удостовериться в отсутствии арестов, обременений, ограничений или других юридических притязаний третьих лиц. Это производится нотариусом при заключении сделки по базе данных ведомства юстиции. Таким образом, потенциальному покупателю не нужно собирать какие-либо документы и обращаться в государственные органы.

– Нередко продают земли, находящиеся в аренде…

– Официально продать земельный участок, находящийся в аренде, невозможно. Но в случае покупки права аренды земельного участка у государства (!) арендатор имеет возможность предоставить его вторичному землепользователю на срок аренды, то есть на тот срок, в течение которого действует право выкупа аренды.

К примеру, местный исполнительный орган предоставляет гражданину земельный участок с правом временного землепользования (аренды). Передача права землепользования означает наделение лица правом землепользования другим землепользователем. При этом передачу землепользования могут производить только лица, выкупившие у государство право временного возмездного землепользования. Передача права землепользования на определенный срок производится на основе гражданско-правовых сделок.

Кроме того, в земельном законодательстве предусмотрено право вторичного землепользования. Такое землепользование возникает на основе договора о вторичном землепользовании с обязательным уведомлением местного исполнительного органа. Однако, земли сельскохозяйственного назначения не могут быть переданы вторичным землепользователям.

– Еще продают очередь на землю…

– В СМИ нередко появляются подобные объявления, продают очередь 2005 -2006 годов. В этих случаях оформить гражданско-правовой договор не получится в связи с тем, что заявление изначально было оформлено на другое лицо.

 

Строго по назначению

– Некоторые землепользователи полагают, что при покупке земельного участка на рынке, а не у государства, земельный участок не подлежит изъятию. Это соответствует действительности?

– Нет. Я уже отметил, что подлежат изъятию все неиспользуемые земельные участки, то есть пустующие в течение более трех лет с момента возникновения права собственности. Землю лучше использовать по целевому назначению, а не ждать, пока ее цена подрастет.

– В каких случаях земли изымаются для государственных нужд по закону? Могут ли принудительно изъять земельные участки, предоставленные для строительства объектов, в том числе коммерческого назначения или индивидуального жилищного строительства?

– Согласно Земельному кодексу для государственных нужд в исключительных случаях изымаются земельные участки под строительство стратегических объектов, коммунальных сетей, автодорог либо исполнения Генерального плана развития города.

– Зачастую денежное возмещение, предлагаемое государством, не соответствует рыночной стоимости земли, то есть имеется ущемление прав собственников земельных участков. Почему?

– Этот момент оспаривается давно, и не только у нас, но и в других регионах. Действительно, к примеру, землю приобретали по договору купли-продажи в 2010 году, тогда цена действовала одна, сейчас другая — выше. Бывает, землю подарили, а ее цену не указали. Оценочная компания в стоимости укажет рыночную стоимость, тогда как сумма, указанная в договоре купли-продажи 2010 года, значительно ниже рыночной стоимости. В соответствии с Законом РК «О государственном имуществе», предлагаемая государством выкупная стоимость будет соответствовать именно договору купли-продажи 2010 года. Получается вот такая разница. Депутатами страны данный вопрос поднимался неоднократно, надеемся, будет найдено должное решение.

– Глава государства подписал Закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам регулирования земельных отношений». Он направлен на реализацию Плана Нации – 100 конкретных шагов по введению в рыночный оборот сельскохозяйственных угодий. Ожидается, что это позволит использовать земли более эффективно. Какие новшества внедрены для землепользователей?

– В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РК, собственники земельных участков и землепользователи обязаны осуществлять мероприятия по охране земель. К примеру, поддерживать и повышать плодородие почвы, обеспечивать оптимальную нагрузку скота на пастбища и так далее. Если это не соблюдается, значит, земля используется нерационально.

В 2017-2018 годах отделом земельных отношений в земельную инспекцию направлены списки на 289 землепользователей, которые использовали земельные участки с нарушением законодательства.

– Кем осуществляется мониторинг земель сельхозназначения?

– Мониторинг по всем категориям земель осуществляется нашим отделом.

– Можно ли изменить целевое назначение земли садовых обществ под ИЖС?

– В соответствии с утвержденным Генпланом города земли некоторых садовых обществ переводятся в земли для ИЖС. Границы города расширяются, также земли садовых обществ подпадают под категорию черты города.

Например, на городской улице Огородной и мкр. Мунайшы люди получили земельные участки под дачи, а сейчас целевое назначение меняется под ИЖС согласно Генплану. Город расширяется, поэтому работа по функциональному изменению наделов будет продолжена.

Светлана НОВАК