На совещании, посвященном социально-экономическому развитию регионов, Глава государства Касым-Жомарт Токаев затронул тему управления жилым фондом. По всей видимости, в этой части нас ждет очередная реформа. Так в чем же ее суть? Об этом мы попытались разузнать в разговоре с Гульнар Салиховой – председателем Ассоциации управляющих и сервисных компаний и форм ЖКХ Атырауской области.
ОСИ болтаются на оси
По словам Президента страны, в обществе активно обсуждается вопрос эффективного управления жилым фондом. «Реформа, направленная на внедрение института ОСИ, не доведена до конца. Наряду с ОСИ по-прежнему функционируют КСК. Мы с этой реформой ОСИ сильно ошиблись. В таких условиях главная задача – обеспечить людей качественными и прозрачными услугами – не выполняется. В то же время данная реформа предполагала создание первой ступени в системе местного самоуправления. Поэтому оставлять без должного внимания эту задачу нельзя. В целом, требуется выверенная инфраструктурная политика», – подчеркнул он. Комментируя слова Президента о допущенных ошибках, Гульнар Сапаргалиевна отметила, что главной из них является то, что изначально надо было оставить третью форму управления кондоминиумом – КСК в качестве альтернативы, помимо ОСИ (объединения собственников имущества) и ПТ (простого товарищества). «Когда закон вошел в Парламент, там было три формы ОСИ, ПТ и КСК. С Парламента закон уже вышел без третьей формы. Это была ошибка. Надо было казахстанцам дать выбор согласно Конституции, так как каждый гражданин волен сам выбирать форму управления общедомовым имуществом, к тому же на вторичном жилье эта процедура проходит очень сложно. Как известно, 15 марта 2023 г. Президент страны подписал поправки в закон, регулирующий жилищные отношения, где указаны три формы управления, которые войдут в действие с 16 мая т.г., то есть по истечении 60 календарных дней с момента подписания этого законодательного акта закон обретет силу. Согласно поправкам, там вновь указаны такие формы управления, во-первых – ОСИ, во-вторых – ПТ, но здесь уже урезали образование простого товарищества до 30 квартир, и, в-третьих, введено такое новшество, как непосредственное совместное управление (НСУ) до 17 квартир. В последней форме жители могут избрать управдома, старшего по дому, не открывая счета в банке. Их будут организовывать жилищные инспекции, но инициатива, конечно же, должна идти от самих жителей», – поясняет Г. Салихова. Как видим, КСК в этих поправках вновь убрали.
О бедных КСК замолвим словечко
По мнению Салиховой, это произошло из-за того, что примерно 30% КСК фактически не работали, и часть населения была против дальнейшего существования КСК. И что этим недовольным жильцам нужно было дать выбор или возможность соорганизоваться в новые формы управления общедомовым имуществом, такие как ОСИ и ПТ. Но как она утверждает, большая часть КСК худо-бедно содержала дома, не давая им окончательно развалиться. Со временем и государство подоспело с реализацией программы термомодернизации и капитальным ремонтом устаревшего жилого фонда. Как известно, эта госпрограмма была запущена в 2011 году, сначала в пилотном режиме, а потом и в рабочем порядке.
– Это же не конец 90-х годов. Сейчас многие КСК уже устоялись как система, работают стабильно, жители их признали и приняли. Создание ОСИ и ПТ по республике стартовало после 26 декабря 2020 г. с принятием поправок в закон. В течение 2021-2022 гг. по стране повсеместно стали проходить собрания по выбору этих форм управления общедомовым имуществом. Была поставлена задача организовать их до 1 июля 2022 г. Затем дали отсрочку на год — до 1 июля 2023 г. в связи с тем, что эти ОСИ не создавались, как следует. Теперь прошел год, и опять та же самая история. Потому что главная задача этих ОСИ и ПТ — каждый отдельно взятый дом, и его жители берут ответственность только на себя. Это управление и содержание своего жилого дома. Но на деле оказалось, что жители не готовы брать на себя такую ношу. И это естественно, они уже привыкли к тому, что позвонили в КСК, дали заявку, и услугу выполнили. К тому же у КСК на одном счете аккумулируются средства, поступающие от многих жилых домов. Например, в Атырау у КСК в среднем по 8-10 домов. Легче всего содержать один штат на 10 домов, аккумулировать средства и из этих средств уже планировать, что можно отремонтировать в одном доме, что потом сделать в другом. Но практически тарифных поступлений от жителей хватает только на латание дыр обветшавшего жилого фонда. В тарифе «сидит» только подвальная разводка, уборка подъезда и придомовых территорий, – рассказывает Салихова.
И как разъясняет далее, запросы с годами меняются, люди требуют все большего комфорта и качественного содержания домов, выполнения таких видов работ, как очистка вентиляционных шахт, ремонт крыши, очистка от снега, наледи и сосулек в зимнее время, озеленения и т.д. Плюс ко всему примерно с 2021 г. на КСК повесили содержание внутридомовых газовых сетей, которые не обслуживались никак последние десять-двенадцать лет. Весь этот сервис, как правило, не входит в тариф на обслуживание и содержание дома. Если включить все эти виды работ и услуг, то тогда тариф будет высоким. Кто же даст согласие на это? Но комфорта хочется. Как говорит Гульнар Салихова, теперь при функционировании ОСИ или ПТ финансовая нагрузка на жителей увеличится еще больше. Потому что все расходы, как на содержание управляющего сегмента, так и сервисного полностью лягут на плечи жильцов. К тому же ОСИ как юридическое лицо будет оплачивать все виды налогов. ОСИ – это управляющая надстройка общедомового имущества (кондоминиума). Сервисом он не имеет права заниматься, производственного персонала там не будет. ОСИ для этого должен заключить отдельный договор на обслуживание с сервисной компанией. Получается, что жители каждого дома будут тянуть две лямки в виде управленцев из ОСИ (зарплата председателю, бухгалтеру, юристу) и сервисной компании за оказание услуг (ремонт, опрессовка, замена труб, зарплата директору сервисной организации, бухгалтеру, слесарям, электрикам, дворникам). Однако не факт, что председатель ОСИ или ПТ имеет профессиональные навыки и сможет самостоятельно организовать работу по управлению кондоминиумом. То тогда остается один выход — нанять менеджера-управленца или управляющую компанию. Получается, для управления и обслуживания жилого дома в ряде домов может появиться двух- или даже трехуровневая/трехзвеньевая система. И все это за счет кармана жильцов одного дома. Но в любом случае сервисная компания будет ежемесячно предъявлять свой счет за оказанные услуги и выполненную работу либо напрямую председателю ОСИ, либо нанятой жильцами управляющей компании или доверенному лицу простого товарищества, избранного советом дома. Простое товарищество отличается от ОСИ лишь тем, что не регистрируется в органах юстиции, но доверенное лицо ПТ имеет право открыть расчетный счет в банке второго уровня и заключать договоры. На практике же вновь организованные в городе Атырау простые товарищества, вернее, их доверенные лица, заключили договоры с пока еще функционирующими КСК для управления кондоминиумом на праве ведения хозяйственно-финансовой деятельности.
В то же время эти же КСК оказывают им сервисные услуги. Учитывая этот факт, часть их председателей открыла ИП или ТОО. Таким образом, разделив структуру на две части — управляющую компанию и сервисную подрядную организацию, переведя туда в штат свой производственный персонал. «Сервисники» до окончательного закрытия КСК могут работать в таком формате. Но со временем и на базе оставшихся КСК тоже откроются дополнительно ТОО или ИП. Потому как в новом жилищном законодательстве, повторимся, функции управления кондоминиумом и функции оказания сервисных услуг четко разделены, их по закону нельзя совмещать. Но председатели ОСИ и ПТ могут и сами вести управленческую деятельность, лишь нанимая по договору сервисные организации.
Председатель Ассоциации управляющих и сервисных компаний и форм ЖКХ говорит, что за 20-25 лет работы альтернативы КСК фактически не выработали. В любом случае новые организации создаются и работают на существующем фундаменте уходящих в прошлое КСК, как профессионалов своего дела, как бы это патетически высоко не звучало. Потому как возиться со старым жилым фондом, во-первых, никто не хочет, а во-вторых, КСК знают свои жилые дома как облупленные.
О плюсах преобразований
– В целом нововведения хорошие в плане контроля за расходованием средств, собираемых жильцами конкретного отдельно взятого дома. Здесь люди могут следить за своими средствами. Но опять-таки главная проблема при реализации жилищной реформы состоит в том, что никто из жильцов не дает добровольного согласия на избрание в совет дома. Все отказываются — либо они заняты, либо люди не хотят заморачиваться, брать ответственность за дом. Жители не горят желанием ни стать председателем ОСИ, ни доверенным лицом ПТ. Есть, конечно, инициативные люди, которые занимаются этим. Но они не знают, что их ждет впереди. Они думают, что это так просто. Только взять поступившие деньги да и распределить. А на самом деле в этой сфере есть свои трудности, – подчеркивает Салихова.
Ну, например, по новым поправкам, как говорилось выше, образование простого товарищества сократили до 30 квартир, но в Атырау в большинстве 100-квартирных многоэтажек они уже открыты и действуют. Как выяснилось, начиная с 16 мая 2023 года действующим ПТ отведут два года, чтобы переформатироваться в ОСИ, перерегистрировавшись в органах юстиции. Таким образом, в львиной доле многоэтажек будут со временем функционировать ОСИ. Также в новых поправках говорится об утверждении нового тарифа на обслуживание дома при организации опять-таки новых форм управления кондоминиумом. В Атырау это 45 тенге за 1 кв. метр, который утвердил местный маслихат. К тому же жилинспекция наделяется правом назначения управлящей компании кондоминиумом в тех домах, где вообще не созданы ОСИ, ПТ или совместное непосредственное управление сроком на один год. Тут даже согласия жильцов не потребуется, выбора не будет никакого.
Но жилищный закон имеет и свои изъяны. По мнению Гульнар Салиховой, введение ОСИ на вторичном жилье не совсем оправдано. ОСИ больше подходит к новым жилищным комплексам, с огороженной территорией, охраной, парковками и т.д. К тому же сейчас застройщиков обязывают в течение пяти лет с момента ввода в эксплуатацию обслуживать новые дома и создавать там органы управления кондоминиумом. А на вторичном жилье, построенном в советское время, в большинстве своем живут пенсионеры, малоимущие граждане, арендаторы, но закон-то ведь принимают люди, как правило, сами живущие в коттеджах, особняках или элитных квартирах. Увы, наше общество давно расслоилось по имущественному и социальному признакам, и тем же министрам и сенаторам лишь косвенно известны нужды и чаяния обычных, рядовых граждан. На сегодня в Казахстане 80% жилья – это вторичное жилье, и далеко не лучшего качества. Тем более что ОСИ или ПТ — формы управления кондоминиумом, позаимствованные из западных стран, к примеру, из Германии. Но простите, где Германия с 80% высокообеспеченного среднего класса, а где Казахстан? К тому же и менталитет очень разный. Плюс ко всему при создании ОСИ и ПТ с жильцов ежемесячно по законодательству, помимо текущих сборов на содержание и обслуживание жилья, будут собирать плату в накопительный счет на проведение ремонтных работ в размере 15 тенге с 1 кв. метра. То есть, 45+15 = 60 тенге. Примерно 60 тенге за 1 кв. метр будет стоить оплата за содержание общедомового имущества в Атырау. Получается, тариф с нынешних 30 тенге поднимется до 60 тенге. Согласятся ли жильцы советских «хрущевок» с такими расходами? Смогут ли осилить рост квартплаты? Ведь рост цен на комуслуги и без того бьет по скромным доходам большинства граждан. Не факт, что все ОСИ или ПТ смогут быстро собрать деньги на ремонтный фонд. Таковы примерные перипетии, ожидающие казахстанцев, согласно новым поправкам в жилищное законодательство.
Тимур КАЗИЕВ
