Право собственности на недвижимое имущество возникает не с подписания договора купли-продажи, а с его государственной регистрации. Если это не сделать, в последующем могут возникнуть сложности.
Спорный участок находился в совместной собственности супругов. В 2011 году между продавцом и покупателем заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи на этот участок. Однако право собственности на него осталось зарегистрированным за продавцом, который был должником по исполнительному производству.
По информации Верховного суда, по представлению судоисполнителя суд определил половину участка за должником, который ее продал. Позже судоисполнителем были приняты меры по обращению взыскания, назначению и проведению оценки и передаче на реализацию половины доли участка. Ее приобрел победитель аукциона, с которым судоисполнитель заключил договор купли-продажи.
На чьей стороне закон?
Покупатель обратился в суд с иском о признании договора между частным судебным исполнителем и победителем аукциона недействительным, мотивируя требования тем, что приобрел спорный участок, с 2011 года владеет и пользуется им.
Супруга продавца также обратилась в суд с иском к ЧСИ и победителю аукциона, мотивируя требования тем, что ЧСИ не извещал о проводимых им исполнительных действиях, нарушив ее права как совладельца участка. Местные суды, удовлетворяя иск покупателя и отказывая в иске супруге продавца, пришли к выводу, что судоисполнителем соблюдена процедура исполнения решения суда. Покупатель имеет правоустанавливающие и идентификационные документы на принадлежащий участок. Эти документы никем не отменены и имеют юридическую силу, а при наличии равнозначных прав на один и тот же участок или его часть приоритет ранее возникших прав на недвижимое имущество устанавливается по дате возникновения права в соответствии с гражданским законодательством, поэтому оспариваемая сделка купли-продажи является недействительной.
Кассация не согласилась с такими выводами, указав, что признание недействительным договора купли-продажи участка между судоисполнителем и победителем аукциона не основано на законе и фактических обстоятельствах дела. Так, права на спорный участок не зарегистрированы за покупателем, что указывает на отсутствие у него права им распоряжаться. Следовательно, истец не является полноправным его собственником.
В силу статей 118, 236 ГК, статей 4, 7 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.
Покупатель не представил доказательства нахождения у него участка на праве собственности, поэтому оспариваемым договором права и законные интересы истца не были нарушены. Кроме того, суды не учли, что оспариваемый договор заключен между судоисполнителем и победителем аукциона в целях исполнения решения суда. Поэтому оспариваемый договор мог быть признан недействительным только в том случае, если действия судоисполнителя при исполнении решения были признаны незаконными решением суда. Таких доказательств не имеется. Судебные акты местных судов отменены. Верховный суд отказал покупателю в иске.
Таким образом, регистрация прав на недвижимость – обязательная процедура, которая подтверждает право на имущество. Договор купли-продажи, мены, наследования или аренды не подтверждает ваших прав, но является основанием для регистрации, отмечается на сайте электронного правительства. Регистрация прав на недвижимость необходима для того, чтобы стать полноценным хозяином имущества, уберечь себя от мошенничества и в дальнейшем беспрепятственно совершать с ней операции.
Без риска обмана
К недвижимому имуществу относится все, что прочно связано с определенным местоположением – земельные участки, здания и сооружения. При этом недвижимость делится на две категории – первичные и вторичные объекты. К первичным относятся здания и сооружения функционального назначения, важные для градостроительства объекты, а ко вторичным – объекты индивидуального (раздельного) права собственности (квартиры, встроенные помещения, магазины, офисы, входящие в состав первичного объекта). У каждого из нас, граждан РК, есть ИИН и удостоверение личности, так и у объекта недвижимости на территории страны есть свой уникальный номер (кадастровый номер) и технический паспорт. Узнать кадастровый номер своей недвижимости можно на портале электронного правительства в разделе «Недвижимость». Полными идентификационными характеристиками объекта недвижимости являются сведения об объекте: адрес и регистрационный код адреса, при его наличии (как получить справку по определению адреса объекта недвижимости и регистрационный код адреса); вид недвижимости; кадастровый номер недвижимости; форма собственности; количество составляющих; категория земель и их делимость; целевое назначение; этажность и площадь (общая, жилая и полезная).
Чтобы зарегистрировать права или обременения на недвижимость, необходимо обратиться в НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» или к нотариусу.
Автоматизированная услуга на портале электронного правительства (государственная регистрация прав (обременений) на недвижимое имущество) позволяет сразу у нотариуса при совершении сделки зарегистрировать права онлайн. При приобретении недвижимости или заключении сделок с ней принято обращаться к нотариусам. Это поможет исключить риск обмана со стороны продавца недвижимости. При этом необходимо выбрать компетентного нотариуса, который оформит сделку надлежащим образом. Одним из проектов электронного правительства является информационная система е-нотариат, разработанная специально для нотариусов: она позволяет проверить данные приобретаемой недвижимости и зарегистрированные на нее права и обременения, тем самым обезопасив покупателя недвижимости и себя. (Найти нотариуса, использующего enis.kz).
После заключения сделки, а также при оформлении наследства (после выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство или свидетельства о праве собственности) тут же, у нотариуса, вы можете зарегистрировать права на приобретенную/полученную недвижимость при помощи услуги государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Для этого вам не понадобится ЭЦП, лишь регистрация на портале.
Все необходимые операции нотариус проводит сам, вам же нужно лишь оплатить услугу после того, как нотариус вручит вам уведомление о принятии заявления с указанием суммы оплаты и уникальным номером.
Оплатить вы можете двумя способами – в ближайшем банке или онлайн на портале электронного правительства, а также через приложение Кaspi.kz по qr-коду. Для этого потребуется регистрация на портале и банковская карточка с возможностью онлайн-оплаты (VISA, VISA Electron, Maestro, MasterCard и т. д). Поскольку для сделки с недвижимостью законом установлена обязательная письменная форма, стороны сделки могут составить необходимый договор самостоятельно (воспользовавшись, например, типовыми шаблонами) либо могут воспользоваться услугами юриста. Главным условием является соответствие этого договора установленным законом требованиям, предъявляемым к сделкам с недвижимостью.
Пунктом 4 статьи 21 Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» предусмотрены обязательства НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» по проверке подлинности подписи лиц, совершивших сделку (уполномоченных их представителей), их дееспособность (правоспособность), а также соответствие их воли волеизъявлению, если сделка нотариально не удостоверена.
Данное требование не распространяется на договоры залога, заключенные в обеспечение договора банковского займа и договора о предоставлении микрокредита.
Для проведения процедуры проверки подлинности подписи лиц, совершивших сделку (уполномоченных их представителей), во всех филиалах некоммерческого акционерного общества «Государственная корпорация «Правительство для граждан» в отделах по обслуживанию населения (далее – ЦОН) закреплены ответственные работники Госкорпорации.
Подтверждением завершения данной процедуры является проставление отметки и подписи ответственного работника Госкорпорации на экземплярах договора, после чего стороны сделки (уполномоченные представители) могут подать заявление установленного образца на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
Светлана НОВАК
