О ЦЕНЕ КВАРТИРНОГО ВОПРОСА

Вопросы жилищного строительства и стоимости жилья, возможность обретения квартиры или дома остаются актуальными во все времена. И в любой отдельно взятой семье, в первую очередь решается жилищный вопрос. Проблемы условий проживания были подняты еще на первой конференции ООН по устойчивому развитию поселений в канадском Ванкувере в 1976 году. С тех пор мир значительно изменился, но проблемы нехватки жилья не теряют своей актуальности. И ежегодно в октябре отмечается установленный ООН праздник — Всемирный день жилища.
В нашей области темпы жилищного строительства впечатляют. И мы являемся свидетелями того, что в городе строится много домов, благодаря чему наши земляки переселяются в благоустроенные квартиры. Это люди, которые проживали в ветхом жилье без элементарных бытовых условий, те, кто годами снимал квартиру. По данным департамента статистики Атырауской области, на жилищное строительство в январе-августе 2011 года было направлено 12,6 млрд тенге инвестиций, что на 23,3% больше соответствующего периода прошлого года.
Безусловно, любого человека, запланировавшего приобретение квартиры или дома, заинтересует цена приглянувшегося жилья. А вот цены, как говорится, не стоят на месте.
В ходе селекторного совещания в правительстве заместитель председателя АО «Фонд национального благосостояния «Самрук-Казына» Куандык Бишимбаев сообщил, что за полгода цены на жилье во всех регионах выросли примерно на 20-25 процентов. То, что имеется на вторичном рынке, сейчас становится инструментом спекулятивного торга. По его словам, в Казахстане на 37 процентов сократились инвестиции в жилищное строительство.
— Фонд предлагает пилотные проекты с тремя вариантами реализации: через целевой депозит, когда мы размещаем в банке, а банк в дальнейшем кредитует застройщика. Следующая модель: если у акиматов есть земельные участки и готовая инфраструктура, то фонд недвижимости «Самрук-Казына» готов сам выступить застройщиком-инвестором. Третья модель, когда мы идем в партнерстве с частным сектором, — пояснил Куандык Бишимбаев. — Реализация полученного таким образом жилья предполагается по нескольким схемам: аренда с выкупом, просто аренда, прямая продажа и продажа в рассрочку через «Жилстройсбербанк».
Пока это только проекты, а квартиру хочется приобрести сегодня.

ЧТО НАМ ПРЕДЛАГАЮТ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ?
По данным на сентябрь департамента статистики Атырауской области, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья, в престижном районе, в элитном кирпичном доме составляет 115,9 тысячи тенге, монолитном – от 200 до 202 тысяч тенге, в отдаленном районе города в монолитном доме – от 189,5 до 200 тысяч тенге.
На вторичном рынке, также в престижном районе, в элитном кирпичном доме средняя стоимость 1 кв. метра общей жилой площади — 165,2 тысячи тенге, улучшенной планировки – 139,6, а вот в отдаленном районе, в элитном доме – 113,2, улучшенной планировки – 109,5 тысячи тенге.
А теперь посмотрим стоимость квадратных метров в типовых домах. В престижном районе, в кирпичном доме квадрат стоит 132,4, в монолитном – 116,3 тысячи и в панельном – 116 тысяч тенге. В отдаленном районе, в типовых домах цена квадратного метра ниже — в кирпичном – 106,4, монолитном – 90,5, панельном – 99,9 тысячи тенге. То есть наглядно видно, что чем престижнее район, и есть соответствующая инфраструктура, тем дороже заветные квадратные метры. В сравнении с первым полугодием изменения стоимости жилья незначительны.
По мнению специалиста отдела организации и контроля за проведением государственного технического обследования недвижимого имущества и оценочной деятельности РГКП «Центр по недвижимости Атырауской области» Юлии Дю, особого всплеска цен на жилье не наблюдается. Как и неизменными остаются районы города, в которых атыраусцы предпочитают приобретать жилье. Это центральная часть города, проспекты Азаттык, Сатпаева, прибрежная зона. То есть цена определяется спросом, предложением и конкуренцией, стоимость с 2009 года, можно сказать, стабильная. К тому же на цены влияет и расположение дома, то есть, в каком районе города он находится, его престижность. А еще материал, из которого построен дом, статус дома – типовой, элитный или улучшенной планировки, год постройки.
Поскольку регистрация недвижимого имущества производится департаментом юстиции, то интересно было узнать, а вырос ли спрос на жилье. По информации советника областного департамента юстиции Жамбула Мукашева, за девять месяцев текущего года зарегистрировано 38052 единицы недвижимого имущества. В то время как за этот же период 2010 года — 31062, то есть на 23% или 6990 больше.
— Наибольший рост наблюдается в городе Атырау (25540), Жылыойском (3536) и Махамбетском (2792) районах. Причем отмечается рост регистрации собственности в микрорайонах Алмагуль, Нурсая, Коктем, Жулдыз, Сарыкамыс-2, а также в Таскале и Кокарне.

КАК КУПИТЬ ИЛИ ПРОДАТЬ И НЕ ПРОГАДАТЬ?
Если вам необходимо продать, поменять, купить квартиру или снять, с чего начнете? Этот вопрос я задала нескольким респондентам и буквально все, за исключением одного, ответили: дам объявление в газету, буду с помощью знакомых искать покупателя, постараюсь обойтись своими силами. То есть у многих возникает сомнение в необходимости риэлторских услуг, а кто-то попросту не доверяет им. Как, например, горожанка Катерина С., которая рассказала нам свою историю:
— У нас была трехкомнатная квартира на первом этаже в Авангарде. Нас она вполне устраивала, рядом бывший магазин «Каспий», но мы построили дом и решили ее сдавать. Как и положено обратились в одну риэлторскую компанию, которая подобрала нам арендатора, от которого потом были одни хлопоты. Жаловались соседи, вовремя не платил за снимаемое жилье. Потом пришлось расторгнуть договор и по объявлениям мы сами нашли хорошую молодую семью. Эти люди и квартиру в хорошем состоянии содержали, и платили вовремя. Но потом возникла острая необходимость продажи квартиры. Уже не стали ни в какие риэлторские компании обращаться, а стали самостоятельно продавать. Правда, на это ушло целых три года. Изначально просили 65 тысяч долларов, потом цены упали, и мы сбавили до 55 тысяч. В итоге продали под коммерческий магазин за 53 тысячи. Сделкой, в общем-то, мы остались довольны, однако если бы не надо было срочно продавать, мы бы еще поискали лучший вариант.
Пожилая женщина Нина Ивановна уже 10 лет продает свой старенький домик с большим земельным участком. Постоянно дает объявления в газету, никому продажу дома доверять не хочет.
— А зачем мне это, чтобы еще кто-то знал о том, что я продаю. Ведь я живу одна и просто опасаюсь посвящать посторонних в свои планы. Я все-таки думаю, что сама найду покупателя, который согласится за предлагаемую сумму купить мой дом. Все-таки хочется продать подороже, за ту сумму, за которую мне надо.
А ведь на самом деле работа по поиску квартиры не такая уж простая. Во-первых, надо иметь достаточно времени для того, чтобы обзвонить по объявлениям, потом выехать и посмотреть эти квартиры. А еще, прежде чем заключить сделку купли-продажи, надо обязательно удостовериться в том, что квартира не заложена, нет других членов семьи, временно отсутствующих, но по закону вполне способных предъявить свои права на нее. К тому же, в любом случае, просто физически сложно ознакомиться со всей базой данных относительно недвижимости.
Так что, если уж цивилизованно подойти к этому вопросу, то думается, что без риэлторских услуг никак не обойтись. Хотя в этом вопросе сложно советовать. Каждый поступает так, как считает нужным. Многие, полагая, что риэлтор берет большую плату только за поиск квартиры, глубоко ошибаются. Он незаменим, когда нужно решить целую вереницу проблем – продать и одновременно поменять. Еще ему приходится выполнять и роль психолога, когда нужно выслушивать, терпеть капризы клиентов, договариваться со многими сторонами. Вторая немаловажная функция – сбор документов и сопровождение сделки. Тут тоже часто возникают такие моменты, как, допустим, неправильная приватизация, или есть несколько законных членов семьи – несовершеннолетних, временно находящихся в интернатах. Риэлтор экономит клиенту время. Но есть и в этой профессии недобросовестные работники, которые хоть и именуют себя агентами, а в квартирах никогда не были, ничего о них не знают. Поэтому нужно искать не риэлтора, а соответствующую фирму с хорошей репутацией. Настоящий профессионал должен свести к минимуму все риски, связанные с продаваемой или покупаемой квартирой, особенно на вторичном рынке жилья. Нотариус несет ответственность только за правильность заключения договора, а вот проверкой истории, «чистоты» квартиры как раз и занимается риэлтор с участием работников КСК, участковым. Он знает, что и, главное, как проверять в истории квартиры. Специалист по операциям на рынке недвижимости должен знать состояние рынка, правила составления договоров и порядок оформления документов для заключения сделок, основы земельного и жилищного законодательства, стандарты оценки недвижимости, требования к техническим и иным характеристикам объектов.

ВЫБОР ОСТАЕТСЯ ЗА ВАМИ
Директор риэлторской компании Жандарбек Джакупов пояснил, что, доверяя процесс купли-продажи или обмена, аренды жилья агентам по недвижимости, именно так называются риэлторы, обеспечивается безопасность сделки и защита от действий мошенников и аферистов:
— Мы подбираем или предлагаем варианты для продажи, покупки жилья, консультируем клиентов по вопросам, которые касаются характеристик квартир и степени соответствия их определенным требованиям. Помогаем клиентам в сборе необходимых документов и оформлении соглашений, предупреждаем покупателя о правах третьих лиц на квартиру, если такой факт выявляется. Также обеспечиваем своевременное получение платежных документов после оформления соглашений, контролируем выполнение условий договора между покупателем и продавцом вплоть до своевременной выписки, освобождения квартиры прежними хозяевами. Мы составляем установленную отчетность о выполненной работе. Мы не идем на поводу у клиента, когда он называет свою цену, допустим, за которую он хотел бы купить или продать квартиру. А называем конкретную сумму, которая реальна в данном случае, обосновывая ее. Допустим, человек хочет продать квартиру в Балыкши за 80 тысяч долларов в доме, которому уже лет 25-30 лет, мотивируя тем, что в ней сделан хороший ремонт. Но мы-то знаем, что это нереально, так как человек, располагающий для покупки такой суммой, постарается приобрести квартиру за эту же сумму в более престижном районе, в хорошем доме. А по нашим наблюдениям, чаще всего покупаются квартиры в Жилгородке, по Сатпаева, Азаттык, в микрорайоне Центральный. Если человек сдает квартиру как меблированную, то в ней обязательно должна быть и бытовая техника. Мы объясняем нашему клиенту, обговариваем варианты. Еще в самом начале нашей деятельности бывали случаи, когда мы называли адрес, покупатель шел туда и на месте договаривался о сделке купли-продажи, к нам уже не возвращаясь. Эти моменты нами учтены, и теперь сразу же оформляется договор на оказание услуг в присутствии двух сторон. Если сделка совершена, то клиент оплачивает 2% от стоимости квартиры за оказанные риэлторские услуги. Очень часто в ходе бесед выясняется, что к нашим услугам человек обратился после безуспешной попытки продать квартиру, либо не получается с обменом, сдачей в аренду.
Любая сделка с недвижимостью предполагает наличие у ее участников хотя бы минимальных знаний в области юриспруденции, владения ситуацией на рынке жилья. Ведь юридически подкованного человека сложно обвести вокруг пальца и оставить ни с чем. Поэтому, на наш взгляд, в подобных случаях выбор все-таки остается за человеком: подыскать риэлторское агентство с солидной репутацией и доверить свои хлопоты по продаже, обмену или аренде жилья специалисту или заняться самим, вооружившись знаниями и временем.

Наталия УРАЗГАЛИЕВА