Немаловажным фактором для каждого из нас является то, в каких условиях мы проживаем, насколько они комфортны.В то же время, комфортность проживания в отдельно взятой квартире тесно взаимосвязана с удобством расположения, функционирования и использования жильцами общего имущества многоквартирного жилого дома, к которому относятся подъезды, лестницы, лифты, благоустроенная придомовая территория и т.д.
В целом, в сфере жилищных отношений, как в одном из наиболее актуальных социальных направлений, нельзя не отметить наличие многих проблемных вопросов, так, например, в Казахстане повсеместно преобладает иждивенческий подход к общедомовому имуществу, что приводит к взаимной безответственности участников отрасли жилищно-коммунального хозяйства.
Так, жильцы дома зачастую небрежно относятся к сохранности общего имущества объекта кондоминиума — ломают двери, домофоны и окна в подъездах, портят и разрисовывают стены дома, мусорят в подъездах и на придомовой территории и т.д.
В свою очередь, орган управления объектом кондоминиума в силу разных причин (нехватка денежных средств, недобросовестность либо безответственность руководителя и т.д.) не принимает должных мер по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии.
Такое положение дел приводит к взаимным обвинениям и недоверию — жильцы винят КСК в бездействии и нерезультативном сборе денежных средств, КСК обвиняет жильцов в неплатежах и небрежном отношении к общему имуществу дома и т.д.
В данном случае необходимо понимать, что содержание общего имущества в надлежащем виде возможно только при достаточном взаимодействии собственников квартир и органа управления объектом кондоминиума.
Таким образом, возникает необходимость разработки и внедрения оптимальной модели управления и содержания жилищного фонда страны. В настоящее время данный вопрос прорабатывается на законодательном уровне.
Реформирование системы управления жилищным фондом должно начинаться с системы взаимодействия собственников квартир и органа управления объектом кондоминиума. Профессиональный подход, построение доверительных и партнерских отношений в данном случае видится ключом к повышению эффективности управления многоквартирным жилым домом.
Тут надо отметить, что многоквартирный жилой дом — особый объект управления, поскольку помещения в нем предназначены для постоянного проживания людей. А это значит, что в квартирах должны быть созданы условия для комфортного проживания. Это подразумевает, как минимум, возможность пользоваться всеми обычными коммунальными услугами.
В отличие от индивидуальных домов, этот комфорт каждый собственник квартиры не создает себе сам. Возможность пользоваться коммунальными услугами обеспечивается через общедомовые сети.
Поэтому создание комфортных условий для проживания — одна из задач управления домом.
Для безопасного проживания необходимо также, чтобы все конструкции и инженерные коммуникации и оборудование дома были в рабочем состоянии, чтобы была исключена угроза аварий, разрушений, угрожающих жизни, здоровью людей и сохранности их имущества.
А значит, в задачу управления входит обеспечение необходимого обслуживания, ремонта общего имущества.
Требования к безопасности включают также и обеспечение нормальных санитарно-гигиенических условий в помещениях общего пользования и на придомовой территории, предотвращение пожаров и противоправных действий.
Квартиры в многоквартирном жилом доме — это недвижимость, которая имеет определенную рыночную цену. Квартира — это не только помещение, в котором можно жить самим и оставить детям и внукам. Это еще и «капитал», который при необходимости можно превратить в деньги.
При плохом техническом состоянии дома (изношенные инженерные коммуникации, протекающая крыша, неприглядный внешний вид) снижается цена квартир.
Поэтому в задачу управления входит сохранение, а еще лучше — увеличение рыночной стоимости квартир через улучшение состояния дома в целом.
Поскольку общее имущество в многоквартирном доме принадлежит многим собственникам, необходимо достигать согласия большинства, а иногда и всех по вопросам, связанным с содержанием дома (включая размер общих расходов).
Но интересы и финансовые возможности разных семей в доме различны. Поэтому одной из важнейших задач управления является работа с собственниками квартир (помещений) — вовлечение людей в обсуждение вопросов содержания дома, выявление общих интересов, помощь в нахождении решений, устраивающих большинство, а также доступных для большинства размеров расходов на содержание дома.
Эффективное расходование тех средств, которые люди вносят на содержание дома и оплату коммунальных услуг — еще одна чрезвычайно важная задача управления многоквартирными жилыми домами.
Таким образом, управление многоквартирными жилыми домами — это сложный и чрезвычайно разнообразный вид деятельности, важная и неотъемлемая часть их содержания.
В основу Программы модернизации ЖКХ на 2011-2020 годы, в части жилищного сектора, заложены мероприятия, позволяющие обеспечить надлежащее содержание жилищного фонда, а также энергосбережение в жилищном хозяйстве, в том числе проведение ремонта с целью снижения потребления именно тепловой энергии.
При комплексе работ по термомодернизации здания устанавливаются автоматизированные системы учета и регулирования теплопотребления. Это является одним из основных условий программы модернизации.
Постановлением Правительства РК от 29 апреля 2014 года за №410 были утверждены изменения в Программе модернизации жилищно-коммунального хозяйства Республики Казахстан на 2011-2020 годы. Изменения коснулись ремонта многоквартирных жилых домов.
В новой редакции исключаются все типовые виды ремонтных работ, которых было шесть, и утверждены два вида ремонта:
минимальный вид работ — это ремонт (утепление) кровли, подъезда и подвала жилого дома;
максимальный вид работ — это ремонт (утепление) кровли, подъезда, подвала, фасада, лифта (при наличии).
Исключением из вышеизложенного является проведение ремонта подвала (включая инженерные сети) при условии, что в проведении ремонта кровли, фасада и подъезда дом не нуждается. При комплексе работ устанавливаются автоматизированные системы регулирования теплопотребления и общедомовые приборы учета тепловой энергии.
Кроме того, отменено требование о предварительном взносе для собственников квартир. Такие меры были приняты ввиду того, что многие жители не могли накопить этот взнос за короткий срок и, соответственно, их дом не подпадает под участие в программе.
Исключаются конкурсные процедуры по выбору субподрядной организации, таким образом, выбор субподрядчика остается за самими жильцами домов. Выбор осуществляется на общем собрании жильцов с составлением протокола собрания и подписями жильцов данного дома.
В 2014 году по городу Атырау запланировано отремонтировать 19 домов. Необходимая сумма денежных средств из республиканского бюджета поступила в область. По всем домам собраны нужные документы (протоколы согласия, акты техобследования и энергоаудита, составлены ПСД.) Хотелось бы отметить, чтобы жители воспользовались и руководствовались вышеуказанным Постановлением правительства, где четко указаны права и обязанности каждого участника Программы модернизации. Правительство предоставляет действия по ремонту домов самим жильцам.
Серик ХАЙРУШЕВ,
директор филиала АО «КазЦентрЖКХ»
по Атырауской области,
иллюстративное фото из архива «ПК»
