Упрощение управления жилфондом обещает новая для сферы ЖКХ форма – некоммерческие организации «Объединение собственников имущества». О принципах принятия решений в будущих ОСИ нашим читателям рассказывает вице-министр по инвестициям и развитию Каирбек Ускенбаев.
– Каирбек Айтпаевич, декларируемые проектом закона ОСИ уже называют революционным изменением в сфере жилищных отношений. Расскажите, что нового они привнесут в модернизируемую сферу ЖКХ?
– Законопроект предусматривает создание новой формы некоммерческой организации «объединение собственников имущества» (ОСИ) по принципу «один дом – одно ОСИ – один счет» с регламентацией прав, обязанностей и ответственности собственников имущества в многоквартирном жилом доме, исполнительного органа, субъектов сервисной деятельности, управляющих компаний и госорганов.
Предлагаемый принцип предусматривает индивидуальный подход к управлению каждым домом. Любое объединение собственников имущества будет открывать собственный текущий и сберегательный счета, увеличится количество зарегистрированных кондоминиумов, создадутся предпосылки для развития сервисных компаний.
– Чем это может быть полезно для ЖКХ в целом?
– Мы считаем, что внедрение названных предложений улучшит взаимоотношения субъектов, участвующих в управлении и содержании объекта кондоминиума. Расчет также на то, что увеличится прозрачность управления и расходования средств на содержание объекта кондоминиума. А собственники квартир и прочих помещений будут удовлетворены качеством услуг, оказанных ОСИ и управляющими компаниями.
Чтобы соблюсти целевое использование средств граждан, планируется внести изменения касательно регистрации органа управления в каждом многоквартирном жилом доме. Перемены ожидают также порядок накопления и снятия средств со сберегательного счета органа управления через систему жилищных строительных сбережений. Отдельно будет регламентирована деятельность субъектов сервисной сферы – путем определения их прав и обязанностей.
– Правда ли, что новация уничтожает бытовавшее до сих пор право «один собственник – один голос» и голосовать будут, что называется, «метрами»? Не получится ли так, что те, у кого больше площади, станут диктовать свои условия по тарифам на обслуживание жилфонда?
– Как известно, в многоквартирных жилых домах собственность на недвижимое имущество возникает в форме кондоминиума, при которой отдельные части недвижимости находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, то есть общее имущество, принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности.
При этом общее имущество – это части многоквартирного жилого дома. А именно: фасады, подъезды, вестибюли, холлы, коридоры, лестничные марши и площадки, лифты, крыши, чердаки, технические этажи, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования, кроме помещений, находящихся в индивидуальной собственности.
Общее имущество принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности, поэтому застройщик не имеет прав на общее имущество и никак не сможет голосовать непринадлежащим ему имуществом.
Застройщик многоквартирного жилого дома, квартиры в котором предназначены для продажи, обязан до начала продаж обеспечить регистрацию многоквартирного жилого дома как первичного объекта и всех квартир и нежилых помещений как вторичных объектов. Продажа в индивидуальную собственность незарегистрированных объектов не допускается.
Доля в общем имуществе, причитающаяся на каждую квартиру или нежилое помещение, принадлежащие собственнику, неотделима от права собственности на принадлежащую ему квартиру или нежилое помещение.
– По каким принципам определяется размер доли?
– Он определяется отношением полезных площадей квартир и общих площадей нежилых помещений, находящихся в индивидуальной, то есть раздельной собственности, к сумме полезных площадей всех квартир и площадей всех нежилых помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме и не являющихся общим имуществом.
Каждый собственник должен оплачивать эксплуатационные расходы на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома в зависимости от площади принадлежащего ему имущества. Поэтому владелец большего по размерам имущества несет большие эксплуатационные расходы на содержание и капитальный ремонт и, соответственно, должен иметь большее количество голосов при принятии решения.
Собственники квартир и нежилых помещений при голосовании на собрании участников объединения собственников имущества имеют количество голосов, равное общей площади принадлежащего им имущества, находящегося в индивидуальной, то есть раздельной собственности, в соответствии с которой была определена его доля в общем имуществе.
Замечу, что при проведении голосования площадь собственника нежилого помещения не будет больше площадей собственников жилых помещений, так как нежилые помещения находятся только на первых этажах многоквартирных жилых домов, а остальные этажи занимают жильцы данного дома.
– То есть, создавая столь небольшие объединения (есть дома старой застройки в 45 квартир и меньше), принимается принцип управления как в акционерном обществе? По типу голосования акциями?
– Но есть комплексы, в которых и по 200 квартир. Принципы принятия решений в ОСИ, да, аналогичны процедурам в такой форме некоммерческой организации, как акционерное общество. Затраты на содержание распределяются между учредителями в соответствии с принадлежащими им акциями, но и при принятии решений голосуют количеством принадлежащих акций. В многоквартирном жилом доме роль пакета акций играет квартира.
Однако, исходя из полномочий общего собрания, ограниченного законом, считаем неверным создать условия, когда 3 квартиры по 32 квадратных метра примут решение о внеплановом ремонте подъезда, при этом 60% затрат будет возложено на собственника квартиры в 200 квадратных метров, проголосовавшего против.
– Как складывающаяся ситуация будет выглядеть в старом жилфонде, где застройщиком было канувшее в Лету социалистическое государство? Кому станет принадлежать общедомовое имущество?
– Поскольку общее имущество – это части многоквартирного жилого дома: фасады, подъезды, вестибюли, холлы, коридоры, лестничные марши и площадки, лифты, крыши, чердаки и прочее, то принадлежит оно жителям многоквартирного жилого дома. Здесь перемен не наблюдается. Содержание их является одной общей задачей объединения собственников имущества.
– Какую практическую пользу от ОСИ получит рядовой владелец квартиры? Как рассчитывалась и рассчитывалась ли польза вообще?
– Внедрение названных выше предложений, как мы считаем, непременно улучшит взаимоотношения субъектов, участвующих в управлении и содержании кондоминиума. Согласитесь, несмотря на все усилия, КСК действует непрозрачно. Принципы ОСИ сделают прозрачными и управление, и расходование средств со счета.
К тому же законопроект предусматривает внедрение единой информационной системы. Она представляет собой комплексное решение для обеспечения контроля деятельности органов управления. Кроме того, позволит устранить проблемы принятия решений собственниками квартир, то есть отсутствие кворума, подделку подписей и протоколов. Портал будет функционировать в режиме online, который позволит обеспечить быстрое взаимодействие с пользователями.
В частности, это дает собственникам квартир возможность голосовать при принятии какого-либо решения; получать сведения о поступлении и расходовании денежных средств; своевременно получать и просматривать отчеты от органов управления; оценивать деятельность органа управления.
Органы управления объектом кондоминиума смогут своевременно реагировать на вопросы, жалобы и предложения жильцов; проводить электронное голосование без трат времени на общее собрание жильцов; размещать данные о поступлении и расходовании денежных средств, а также квартальные и итоговые отчеты; информировать жильцов о планируемых, проводимых и проведенных работах органа управления.
Уполномоченные государственные органы смогут оценивать эффективность деятельности органа управления; мониторить денежные поступления и расходы. Не на последнем месте также будет информирование органов управления ОСИ о планируемых мероприятиях, круглых столах, тематических конференциях.
– Прошли ли предлагаемые поправки антикоррупционную экспертизу?
– Да, в соответствии с правилами разработки законопроектов законопроект «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунального хозяйства» прошел научно-правовую экспертизу в АО «КазГЮУ», и коррупционных составляющих не выявлено.
www.kazpravda.kz,
26 сентября 2018 года
