В Атырау, впрочем, как и во всем Казахстане, стартовал процесс перехода на новую форму управления кондоминиумом (форма управления общим имуществом) в многоквартирных жилых домах в формате ОСИ – объединение собственников имущества. Существующим же КСК осталось доживать свой срок до июля 2022 года и ликвидироваться.
Управление на выбор
Внимательные горожане уже заприметили, что на дверях подъездов расклеены информационно-разъяснительные листы с диаграммами и коротким текстом о сути начавшихся мероприятий по формированию и организации ОСИ. Согласно внесенным изменениям в жилищное законодательство, до 1 июля 2022 года все функционирующие в стране КСК прекратят свою деятельность. О том, как идет процесс переформатирования модели управления многоэтажным жилым фондом, «ПК» рассказал руководитель жилищной инспекции города Атырау Кайрат Хабиев. Да, теперь это уже реальность, а не теория, как было вначале. На замену КСК придут ОСИ. А в ст. 42 Закона «О жилищных отношениях» новой формой управления объектом кондоминиума определено ОСИ и простое товарищество многоквартирного жилого дома (простое товарищество).
– Кроме того, вводится понятие house master (переводится с английского языка как «домашний мастер») или по-русски «хаус мастер» – по-старому управдом. По бесхозным домам, то есть где отсутствуют кооперативы собственников, мы прорабатываем вопрос по внедрению этой формы управления. Хаус мастер вместе с жильцами будет заниматься сбором средств по конкретному дому, организовывать работу по содержанию общедомового имущества, – разъясняет Кайрат Хабиев. – На сегодня городская жилищная инспекция проводит собрания с жильцами домов – и где есть КСК, и с бесхозными домами. Всего по городу 1 188 многоквартирных жилых домов, в том числе 327 – бесхозные. Жилищная инспекция намеревается, прежде всего, отработать эти 327 многоквартирных жилых домов, проведя среди их жильцов широкую разъяснительную работу по изменениям в жилищном законодательстве. Также охватываются дома, где функционируют КСК. Жителям разъясняется, что представляют собой ОСИ и простое товарищество, как их организовать, какая документация при этом необходима. ОСИ и простое товарищество по форме и обслуживанию почти одинаковы.
Но, как нам пояснили, отличие ОСИ от простого товарищества в том, что ОСИ регистрируется в органах юстиции, и основная нагрузка и ответственность при обслуживании дома завтра ляжет на председателя ОСИ. Он может быть из числа жителей, также его кандидатуру может рекомендовать и жилищная инспекция.
– По закону «О жилищных отношениях» сначала создается совет дома, где должно быть не менее трех человек, можно и больше. После чего выбирается председатель ОСИ – необходимо согласие 2/3 голосов или больше половины собственников имущества, владельцев квартир и нежилых помещений. Если кворум не состоялся, то осуществляется поквартирный обход для сбора подписей жильцов. Дальше избранный председатель регистрирует ОСИ в органах юстиции ОСИ, куда сдаются следующие документы: протокол собрания жильцов, госакт на землю, техпаспорт на жилой дом, – говорит Хабиев.
По оси на дом
В многоквартирных жилых домах, расположенных на едином фундаменте либо имеющих единые общедомовые инженерные системы, собственники квартир, нежилых помещений вправе создать одно объединение собственников имущества при согласии более двух третей собственников квартир, нежилых помещений каждого многоквартирного жилого дома. То есть реализуется принцип «один дом – один ОСИ». Председатель объединения собственников имущества избирается на собрании сроком на один календарный год. Он наделяется рядом полномочий: осуществляет государственную регистрацию объединения собственников имущества в органах юстиции; формирует списки собственников квартир, нежилых помещений и заключает с ними договоры на оказание услуг по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума; ведет исполнение решений собрания и совета дома. Он также открывает текущий и сберегательный счета в банках второго уровня; заключает и контролирует исполнение договоров об оказании услуг с субъектами сервисной деятельности; заключает договоры на оказание коммунальных услуг по содержанию общего имущества объекта кондоминиума с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, и по их оплате. И ведет мониторинг внесения собственниками квартир, нежилых помещений денег на содержание общего имущества. Впрочем, этот перечень полномочий относится и к доверенному лицу простого товарищества.
Станем просто товарищами!
Для организации простого товарищества требуется согласие 100 процентов голосов собственников жилых и нежилых помещений, но его регистрация в органах юстиции не требуется.
– Однако документация простого товарищества и решения, принятые на нем, все равно имеют юридическую силу в любом госоргане, – поясняет руководитель жилинспекции.
На сегодня оформлением документации по созданию простых товариществ занимается жилищная инспекция, и соответственно в последующем все отчеты будут проходить через этот госорган. В Атырау жители большинства домов выбирают данную форму управления кондоминиумом и содержания общего имущества, потому что в основном в городе старый жилой фонд. У многих домов не оформлены технические паспорта и госакты на землю. А восстановление этой документации потребует средств. И при ОСИ, и при простом товариществе все действия должны осуществляться только с согласия жильцов.
Итак, собственники квартир и нежилых помещений для управления объектом кондоминиума, финансирования его содержания и обеспечения сохранности общего имущества обязаны выбрать одну из форм управления объектом кондоминиума – либо объединение собственников имущества, либо простое товарищество многоквартирного жилого дома (простое товарищество). Собственники помещений вольны в выборе и смене форм управления. Так, собственники квартир, нежилых помещений на общем собрании рассматривают вопросы и принимают решения, связанные с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества. Принятые собранием решения являются обязательными для всех собственников квартир и нежилых помещений. На сегодня изданы подзаконные акты, регулирующие процесс работы ОСИ и простого товарищества, как типовые договоры с жителями, управляющей компанией, сервисными организациями, формы отчетности, протоколов собраний, опросного листа.
Полтинник как минимум
Руководитель жилищной инспекции говорит, что и ОСИ, и простое товарищество фактически не будет содержать в штате электриков, сантехников, слесарей, дворников, консьержей, садовников, плотников. Все они из КСК перейдут в сервисные организации, или КСК сами преобразуются в ТОО, ИП, оказывающие услуги по содержанию жилого фонда. КСК также могут переформатироваться в управляющие компании, взяв в доверительное управление те или иные жилые дома. Можно сказать, что наш жилой фонд и в целом ЖКХ переходят на действительно рыночно-коммерческие отношения в самом жестком их формате, образно выражаясь, по принципу «утром деньги – вечером стулья». А КСК, работая параллельно до 1 июля 2022 года, придется решить, как им быть –исчезнуть вовсе либо переформатироваться в управляюще-сервисные предприятия и организации. Ведь в любом случае, управленцы-менеджеры, бухгалтеры, кассиры, юристы – как управляющая компания или слесаря, сантехники, электрики – как сервисные организации – на рынке будут нужны и востребованы.
В настоящее время жилищная инспекция совместно с ассоциацией КСК города разрабатывает минимальный размер тарифа на обслуживание жилых домов в г. Атырау, который в дальнейшем будет утвержден на сессии депутатами городского маслихата.
– При КСК, обслуживающем по 10 домов, деньги, собираемые с жильцов, можно было как-то перекидывать на содержание нескольких домов. А теперь ОСИ – это один дом, текущий тариф 25-30 тенге за 1 квадратный метр уже не осилит его содержание. Поэтому придется повышать тариф на эксплуатационные расходы. Но минимальный тариф, мы, конечно, утвердим решением маслихата. Прогнозируемый тариф, думаю, будет минимально 50 тенге. А дальше жители сами решат, хватит ли этих денег, – сказал Хабиев.
Кроме тарифа на содержание жилого дома теперь в банках второго уровня в обязательном порядке откроются накопительно-сберегательные счета для проведения больших ремонтных работ, требующих крупных затрат. Уже сейчас известно, что тариф на накопительный счет для капремонта будет составлять как минимум 13 тенге за 1 кв. метр с общей площади жилья. Так что финансовая нагрузка на жителей многоквартирных домов в любом случае существенно возрастет.
Тимур КАЗИЕВ
Фото из архива «ПК», иллюстративное
