Сегодня мы предлагаем вашему вниманию очередной выпуск тематической правовой страницы. Здесь вы сможете получить консультации на правовые темы. Присылайте вопросы в отдел правового обеспечения, экологии и связи с общественностью, на сайт редакции, звоните по телефону 45-85-27. И мы свяжемся с юристами, нотариусами, адвокатами — чтобы прояснить ситуацию и подсказать вам тактику действий.
Подарки приятно получать. И дарить — тоже. Если это прабабушкин сервиз, букет роз, книга или духи, то документально такие презенты оформлять не надо. Однако, если вы решили подарить дочке, сыну, внучке, племяннице недвижимость, то помните, что дарение — шаг серьезный и крайне ответственный. И кем бы ни приходились вам те, кого вы решили облагодетельствовать, следует соблюсти формальности, заключив договор. Что нужно знать об этой сделке? Можно ли оформить ее так, чтобы потом не жалеть об «аттракционе невиданной щедрости». Об этом рассказывает известный в городе юрист, нотариус Оксана Павленко.
— Как известно, договор дарения является одним из самых распространенных и часто встречающихся в практической жизни гражданско-правовых договоров. Правила дарения регулируются Гражданским кодексом Республики Казахстан, этой теме посвящена глава 27. Собственник имущества вправе распоряжаться им по своему усмотрению и может преподнести в подарок свою недвижимость кому угодно. Если, конечно, тот согласится принять такой дар.
— А бывает, что не соглашаются?
— Да, хотя, согласно пословице, дареному коню в зубы не смотрят, по закону полагается получать согласие одаряемого принять дар. Причем, он вправе отказаться от него без объяснения мотивов и причин. С другой стороны — нельзя предусмотреть в договоре, что квартира дарится в обмен на что-либо, или подарок обязывает одаряемого совершить какие-либо действия в пользу дарителя. Дарение — безусловная сделка. Даритель презентует свою жилплощадь без каких-либо условий (например, условия, что он остается жить в этой квартире). Подарил, так подарил. Не важно, чем руководствовался человек, решивший проявить щедрость, важно помнить: назад хода нет. Если завещание никогда не поздно отменить или изменить, то дарением человек раз и навсегда добровольно лишает себя прав собственности на квартиру. Одаряемый же приобретает эти права, становится полноценным собственником подаренной жилплощади. Причем, на нее не распространяется правило об общей собственности супругов.
— А верно, что квартира передается в собственность другому владельцу лишь при дарении лично дарителем?
— Да, в отличие от завещания закон не признает возможности дарения на случай смерти. Договор дарения, предусматривающий передачу дара внуку после ухода бабушки в мир иной, считается ничтожным (он не имеет юридической силы). По договору дарения никто никому ничего не должен. Подарил, и собственность перешла к другому. А дальше уже дело совести человека, которого одарили. В договоре дарения не может быть никаких условий, вроде того, мол, я тебе дарю квартиру, а ты должен за это меня содержать. Это уже не дарение, а рента. Совсем другая история.
— На мой взгляд, это наиболее разумное решение. Потому что известна масса примеров, когда дарители оказываются в весьма незавидной ситуации.
— Они часто обращаются со многими вопросами и проблемами. «Моя жизнь ухудшилась, как только сын женился, а квартира была мной подарена ему 5 лет назад». «Подарила племяннице квартиру, а теперь двери в нее закрыты для меня навсегда». «6 лет назад подарил квартиру сыну, он женился, уехал в другой город, мне не помогает, живу на одну пенсию, после инсульта дали инвалидность». «Думала, подарю дочери квартиру, все равно уже возраст, а то будут делить когда умру, а получилось все наоборот, сама стала квартиранткой, без всяких прав». Но мы ничего поделать здесь не можем, все эти вопросы приходится решать только через суд.
— И все же, что выгоднее из двух форм передачи недвижимости?
— Для потенциального обладателя квадратных метров предпочтительнее, конечно, дарение. Право собственности на жилье возникает здесь и сейчас: квартира, дом, любая подаренная недвижимость переходит в собственность одаряемого. Да и рисков, что его отлучат от подарка, почти нет: расторгнуть договор дарения можно лишь в судебном порядке (причем для этого нужно очень постараться). Завещание же наследодатель при жизни может изменить и раз, и два, и три… Новое завещание отменяет все ранее составленные.
— А возможно ли вернуть квартиру прежнему хозяину? Допускается ли расторжение договора дарения?
— Закон разрешает это лишь в редких случаях. Даритель вправе отменить дарение, если получатель подарка отплатил ему черной неблагодарностью: покушался на его жизнь или жизнь кого-либо из членов его семьи, а также на жизнь близких родственников, умышленно причинил кому-то из них телесные повреждения. Если даритель погибнет от рук одаряемого им, то наследники жертвы вправе через суд требовать отмены дарения.
Кроме того, дарение можно оспорить по общим основаниям недействительности сделки, которые перечислены в Гражданском кодексе Республики Казахстан.
— Давайте напомним, в каких случаях сделка дарения может быть расторгнута.
— Когда договор ничтожен. Например, в нем написано, что одаряемый обязуется пожизненно содержать дарителя. Наличие условия противоречит закону, поскольку это уже совсем другой договор. С такими условиями он не будет иметь никаких правовых последствий. Второе, если это мнимая или притворная сделка. Например, для того, чтобы скрыть продажу квартиры, дома или иной недвижимости, гражданин оформляет договор дарения. Третье, если договор дарения подписан недееспособным или несовершеннолетним, а также гражданином, ограниченным судом в дееспособности. Такая сделка тоже недействительна и может быть расторгнута, поскольку такие граждане могут распоряжаться своим имуществом лишь с согласия своих законных представителей и опекунов. Четвертое, сделка, совершенная под влиянием заблуждения. Договор мог подписать человек, который не понимал значения своих действий и не мог ими руководить. Как правило, так поступают больные, иногда пожилые люди, они подписывают документы, не читая и не понимая, что именно подписывают. Также может быть расторгнута сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы. Это произойдет, если одна из сторон докажет, что ее вынудили подписать договор.
Ситуации, связанные с распределением имущества, в особенности недвижимости, довольно часто сопровождаются конфликтами и судебными разбирательствами. Обычно обделенные родственники пытаются доказать, что завещатель или даритель был не в себе, когда описывал свои богатства кому-то другому, а не им. Поэтому совет пожилым людям: прежде чем подарить свою недвижимость, хорошенько обдумайте возможности последствия такого шага. Мало ли как повернется жизнь. В некоторых случаях даритель попросту рискует оказаться на улице. Может быть, все же лучше заключить договор с пожизненным содержанием. Итак — доверяете родственникам на все сто — можете смело оформлять дарственную. Есть сомнения — пишите лучше завещание. И родных не обидите, и себя не подставите.
На вопросы читателей отвечает председатель Территориальной нотариальной палаты Атырауской области Масатова Гульнар Джумагуловна.
— Разъясните, пожалуйста, откуда берутся суммы (а они немалые, особенно для клиентов с малым доходом), которые нотариусы берут за свои услуги? Ведь клиент должен платить госпошлину, размер которой значительно меньше той суммы, которую нотариусы берут за свои услуги. Это что, нормотворчество самих нотариусов? А где же закон?
Аман Ш.
— Статьей 30 Закона «О нотариате» установлен единый размер оплаты услуг государственных и частных нотариусов, который соответствует величине государственной пошлины, предусмотренной статьей 536 Налогового кодекса. Однако госпошлина предусматривает сумму оплаты на определенное действие. Это означает, что если вы придете к нотариусу, и у вас на руках будет необходимый вам документ (доверенность, завещание, договор), оформленный юридически грамотно, в полном соответствии с требованиями, предъявляемыми к данному виду нотариального действия, с приложением всех необходимых справок, заявлений, копий, то нотариус (государственный или частный) обязан удостоверить ваш документ без взимания каких-либо дополнительных сумм. Вы оплатите только размер госпошлины.
Когда вы приходите к нотариусу совершать какое-либо нотариальное действие, нотариус проводит юридическую экспертизу всех предоставленных ему для совершения сделки документов. Затем, если чего-то недостает, затребует дополнительно необходимые для данного вида сделки справки, заявления. И только после этого на специальном бланке или качественной бумаге составит необходимый вам документ в полном соответствии с требованиями Инструкции по нотариальному делопроизводству. Вот за эти услуги технического и правого характера, за бланочную продукцию и предусматривается размер оплаты труда нотариуса.
При этом государственный и частный нотариус на основании ст.18 п.2 Закона «О Нотариате» без взимания каких-либо сумм «обязан разъяснять гражданам и юридическим лицам их права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемого ими нотариального действия с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред».
